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title: "E106 房子，买还是不买，卖还是不卖，这都是问题｜房产万事屋 3.5"
date: "2023-09-22"
updated: "2023-09-22"
column: "知行小酒馆"
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description: "两种截然不同的视角，大碰撞！🎧 听大卫翁、老钱聊聊这轮房市的变化"
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> 两种截然不同的视角，大碰撞！🎧 听大卫翁、老钱聊聊这轮房市的变化

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2023/08/09/01H7CWX3CSXBX48R93HAZKA0TM.jpeg)  
欢迎来到知行小酒馆，这是一档由有知有行出品的播客节目。我们关注投资，更关注怎样更好地生活。我是雨白。

今天，我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第 3.5 期！聪明如你，肯定猜到了我们要探讨的话题，那就是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整。

为什么说这是第 3.5 期呢？原因是，为了更好地探讨这个话题，我们录了两期节目！

几乎是在前后脚，两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇说，想来聊聊最近的房地产市场。第一位，是播客起朱楼宴宾客的主理人大卫翁；第二位，是播客《面基》的主理人老钱。而且更妙的是，虽然他俩都想来聊聊房产，但是他们的思考角度可以说是天差地别，一个是从宏观角度切入，立足全局，看未来房地产市场有可能的几种走向，以及不同走向，我们该如何应对；那另一个是从个体角度出发，我们普通人置身事内，面对房产市场的千变万化，该怎么自处。

这两种思考框架都非常精彩，在我看来，对小酒馆的听众们来说都是很宝贵的。所以，当时我就决定，无论如何，我也要把这两个人拉在一起打一架，不是，好好聊一聊，专门为我们小酒馆的听众们，呈现他们完整的思考框架（听懂掌声👏）。

在你现在收听的这一期里，我们主要是从和我们生活相对有些距离的宏观角度切入，自上而下地回顾了过去房地产市场的一些重大变化，以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向。而在这之前，我和一知羊拉着老钱，从普通老百姓、个体房产投资者该怎么看待房产的角度，也录制了一期节目。

这一次，我们整了一个新玩法：


> *在本期节目上线后的 72 小时内，如果评论数超过了 300 条，或者苹果播客五星评论增加 20 条，我们就会解锁房产万事屋的第 3 期。*


让我们一起，从不同视角、不同逻辑框架来分析同一系列的房产政策，看看会得出哪些共识和不同的思考。希望这两场讨论，会对你的房产投资有所启发，对你的家庭 资产配置 有所帮助✨

## 🍶 本期嘉宾

*大卫翁* ：小酒馆的好朋友，公众号「起朱楼宴宾客」& [同名播客](https://www.xiaoyuzhoufm.com/podcast/61dd99a47b29652ff572257b) 主理人

*老钱* ：小酒馆的好朋友，公众号「老钱日日谈」的主理人 & [播客「面基」](https://www.xiaoyuzhoufm.com/podcast/6388760f22567e8ea6ad070f) 主理人。

## 🪂 收听降落点

03:48 不同年龄层对房子的思考

06:22 现金流 量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端

06:59 本轮救的是房地产还是救房价？这个思考角度对我们普通购房者意味着什么？

11:05 金融与房地产：银根连着地根

16:52 来自上一轮房地产 牛市 的（痛苦的）记忆

18:51 关于中国劳动力成本，大卫翁带来的海外视角观察

21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术

23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同？

27:45 老钱（90 后）和大卫翁（85 后）介入地产周期的时间和经历不同，导致了想法上的巨大差异

32:46 我们预测房地产的三种走向：① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景，以及三种情况发生的概率有多大？

36:59 最近观察到的一些现象：挂牌量增多，抛压很大，成交边际趋弱

39:38 本轮购房动力不足背后，大家的顾虑是什么？

43:39 希望本轮房地产能稳住，也希望房价上涨别透支

47:08 越南房地产市场越来越像中国了？

49:26 日本的作业没法抄，中国房地产市场遇到的困难没有先例

51:08 如果未来房地产市场要硬着陆，那保交楼这件事能得到解决吗？

57:35 针对三种不同的未来预期，我们买房者分别应该采取什么样的行动？

58:53 老钱的重点观察对象：刚需房的共识是否会在这一轮破灭

61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决：刚需房、保障房还是租房？

66:35 什么时候应该尽快上车？在最悲观的未来预期发生的时候

68:12 给买房者的实用建议：月还款额不超过税前工资的 30%；算清自己的 现金流 能否扛过 5～8 年的周期

72:42 *卖房者看这里 ：针对三种不同的未来预期，卖房者又该采取什么样的行动？*

74:50 总算打起来了！超一线限购是否会放开，大卫翁和老钱打了个赌！你支持哪一边？

81:07 二三线和更低线城市，这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方？

83:21 无论一线城市还是三线城市，一定要重视房产所在的物业服务水平

84:15 三线及以下购房观点参考：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子

85:32 总结 & 彩蛋🎉

## 📁 参考资料

### 买房自测表格

69:59 「过去这么多年，我一直在强调 **买房自测表格** 的重要性，其实是想请大家算明白，不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%～6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好 安全边际 。」

如果你只是有个模糊的买房念头，这份表格能帮忙落地——有没有资格买？谁来买？目前能买多少钱的房子？月供压力大不？生活状态的改变源自 现金流 变动，而买房就是个长期影响 现金流 的决策。

***如果一个决定要让你负债 10 年以上，最好做决定之前就把影响计算清楚，而不是之后。***

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2023/09/22/01HAY5KX19PFYRTWYX89YBEG5M.png)

### 值得一看的宏观杠杆率

17:32 「其实，从 2018 年就开始稳杠杆了，或者是去杠杆。然后，到 2020 年大家说卓有成效，放假又开始小涨了一批。但是，到 2020 年的第三季度，居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说，接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门，那居民部门能扛的也就是房子。」

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2023/09/22/01HAY5KXG2TXJ4M9JTNWP4SC2J.png)

27:02 「那如果回顾一下过去，还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%，然后稳了，从 2020 年一直稳到了今年。那接下来，可能还要由居民部门去加杠杆。那这个杠杆水平，我们可以横向比日本、美国，看看还有多少加的空间。」

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2023/09/22/01HAY5KXXMZYQ9VKTT5B0JNFXV.png)

### 北京上海成交套数及换手率

37:42 「 ***房价上涨本身是一个量价关系。***

如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节，它是这样的：成交量先起来，这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候，你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价，越涨买房人越慌，他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价，或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻，这个过程把大家的房子的价格给拉起来了，因为房价和股价一样，它都是边际成交去定价的。

这是我们看到的那一轮上涨，那也就是说，如果量不起来，价是不太可能起来的。从 2020 年至今，我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例，学区房涨得是很好的。然后，以上海和深圳为例，改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2023/09/22/01HAY5KYA45PHFC3H092EFSH92.png)

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2023/09/22/01HAY5KYP7RAG57SDQ2S48XWKP.png)

## 🔍 延伸信息

🏠 **房产万事屋：**

[E76 对话远川杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1409)

[E91 对话羊迪:知无不言！那个从一线到二线的房产人，想告诉你的一切](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1465)

🎧 **两位嘉宾做客本台的节目一览：**

**「起朱楼宴宾客」的大卫翁：**

[E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账，更是情绪账](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1311)

[E69 魔幻的 2022 年过去了，2023 年的市场会好吗?](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1384)

[E86 听完这一期，读不读《投资第 1 课》都没关系](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1445)

**「面基」的老钱：**

[E16 跟「老钱日日谈」聊聊人生中的资产配置:把曲线拉长，保持身体健康](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/918)

[E62 当父母老了，我们还在异地漂着](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1357)

[E83 我们对公积金的态度:应用尽用，能取就取](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1434)

[E96 给忙碌者的医保实操课:你 80% 的困惑，我们都解答了!](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1484)

**📖 节目里提到的书籍：** [估值原理](https://book.douban.com/subject/35947137/)

## 🌐 知行小酒馆的公告牌

📖 ***我们的视频上线啦！*** 我们筹备 2 年的《投资第 1 课》视频正式上线了， 30 分钟帮你搞懂投资到底如何赚钱，让你明白投资中那些基本的问题。你可以在 [Bilibili](https://www.bilibili.com/video/BV1e8411B7w7/?share_source=copy_web&vd_source=dd0057c5ae4bebefb3c1b69d4fe31e4e) ， [新浪微博](https://weibo.com/1651676492/Nidzfv1Ok) 与有知有行 APP 内搜索观看。

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📮 ***我们有个信箱！*** 给我们写信吧！如果你在投资生活中遇到了困惑，欢迎给「知行小酒馆」写信。不管是你苦恼于不知道怎样才能存下钱，还是纠结于怎样才帮身边人弄明白某个投资小问题，只要是关于钱的问题，都可以来信倾诉。虽然精力所限，不一定每一封信我们都会回复，但我们保证每一封信都会认真地阅读和保管。 来信请寄： [allinthebeer@gmail.com](mailto:allinthebeer@gmail.com)

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**知行读书会** ：《 [金钱心理学](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1193) 》《 [持续买入](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1215) 》《 [更富有、更睿智、更快乐](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1286) 》《 [与巴菲特共进午餐时，我顿悟到的 5 个真理](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1322) 》《 [财富自由之路](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1400) 》《 [投资第 1 课](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1445) 》

**房产万事屋** ： [必备常识](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1409) 、 [二线城市购房](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1465)

**基金经理访谈** ： [姜诚](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1405)

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**嘉宾** 老钱、大卫翁

**主持** 雨白

**后期** 甜食

**制作** [有知有行](http://youzhiyouxing.cn)

# 🎈 全文完，祝你快乐。

  
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## Citation

> 「E106 房子，买还是不买，卖还是不卖，这都是问题｜房产万事屋 3.5」，有知有行，有知有行，2023-09-22。
> http://youzhiyouxing.cn/materials/1529

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*来源: [有知有行](http://youzhiyouxing.cn) · [更多内容](http://youzhiyouxing.cn/llms.txt) · [完整索引](http://youzhiyouxing.cn/llms-full.txt)*