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title: "房贷的实际利率和银行讲的一样吗？"
author: "港、栋、仝"
author_type: "person"
date: "2024-03-21"
updated: "2024-03-21"
column: "有理有据"
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description: "理性看，提前还款到底划不划算？"
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> 理性看，提前还款到底划不划算？

上次在聊 [《分期付款的利率陷阱》](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1610) 时，评论区有朋友问：那房贷呢？房贷的利率也是用 XIRR 计算吗？不同的还贷方式利率一样吗？

本期我们就来聊聊 XIRR 公式在房贷这个场景下的运用，算算提前还贷到底划不划算？

# 房贷的实际利率和银行讲的一样吗？

小理最近考虑买房，贷款利率为 6%，他打算贷款 100 万，20 年还清。作为有理有据的常驻嘉宾，小理向我们求助，他不知道应该选等额本金还是等额本息，实际利率是多少？

在开始拆解之前，我们先搞清楚两种还款方式分别是什么。

等额本金指的是， ***每个月还固定金额的本金 + 剩余本金的利息，每个月的还款金额不同*** ；等额本息指的是， ***在还款期限内，每个月还固定金额的贷款，包含本金+利息，每月还款金额相同。***

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG683HW5QG8Q82MQAXCAGCM.jpeg)

## 假如小理选择等额本金，每个月需要还多少本金，多少利息？

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG68407D4RDWK10BDQ6AW93.jpeg)

第一步，计算每个月要还的本金。

用贷款总额（ 100 万）除以总期数（ 20 年，一年 12 个月，一共 240 期），确定每月的还款本金是多少。小理每个月需要还的本金是 100 万 / 240 期= 4166.67 元。

第二步，计算每个月要还的利息。

- 第一个月，小理欠银行的本金是 100 万，月利率是 6% / 12 = 0.5%，这个月要还的利息是 100 万 * 0.5% = 5000 元，本月还款总金额为 4166.67（本金）+ 5000（ 利息）= 9166.67 元。
- 第二个月，小理已经还了 4166.67 元，还欠银行 100 万- 4166.67= 995833.33 元，这个月要还的利息是 995833.33 * 0.5% = 4979.17 元，本月还款总金额为 4166.67 + 4979.17 = 9145.84 元。
- 第三个月，小理已经还了 4166.67 * 2 = 8333.34 元，还欠银行 100 万 - 8333.34 = 991666.66 元，这个月要还的利息是 991666.66 * 0.5% = 4958.33 元，本月还款总金额为 9125 元。
- ......

以此类推，

到了最后一个月，小理欠银行 4166.67 元，这个月要还的利息是 4166.67 * 0.5% = 20.83 元。本月还款总金额为 4166.67 + 20.83 = 4187.50 元。

按照等额本金的还款方式，小理最终需要付的利息约为 602500 元。

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG684D9WK2AN6NYFKD026FJ.jpeg)

## 假如小理选择等额本息，每个月需要还多少本金，多少利息？

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG684SWEREWEBV90X9NHSE4.jpeg)

第一步，计算每月需要还款的总金额。

根据公式，代入小理的例子，算出来每月的还款额为 7164.31 元。

第二步，计算每月的还款额中利息和本金各占多少。

- 第一个月，小理欠银行 100 万，月利率为 6% / 12= 0.5%， 本月要还的利息为 100 万* 0.5% = 5000 元，本月要还的本金为 7164.31 - 5000= 2164.31 元。
- 第二个月已经还了 2164.31 元，剩余本金为 100 万- 2164.31=997835.69 元，本月要还的利息为 997835.69 * 0.5% = 4989.18 元。本月要还的本金为 7164.31-4989.18 =2175.13 元。
- 第三个月已经还了 2164.31 （第一个月还的本金）+ 2175.13 （第二个月还的本金）= 4339.44 元，剩余本金为 100 万- 4339.44 = 995660.56 元，本月要还的利息为 995660.56 * 0.5% = 4978.30 元。
- ......
- 以此类推，最后一个月，本月要还的本金为 7128.67 元，利息为 35.64 元。

按照等额本息的还款方式，小理最终需要付的利息约为 719435 元。

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG6855T488HZ6HVHKNXE15W.jpeg)

用一张图表示这两种还款方式的差异，是这样的：

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG685H9C6EF3S77BKSCKQEV.jpeg)

回到最初的问题，房贷的实际利率是不是和银行讲的一样呢？贷款 100 万，20 年还清，用 XIRR 公式计算后得知，等额本金和等额本息的 XIRR 年化收益率 都是 6.2%，实际利率是一致的。

![图表](https://asset.youzhiyouxing.cn/image/2024/03/21/01HSG685SNSCGMVPDGQKS3EZJW.jpeg)

实际上， ***银行给的利率就是实际利率。*** 之所以测算结果 6.2% 和 贷款利率 6% 略有偏差，是因为银行利率不考虑一年以内的复利（月利率= 年利率 / 12），而 XIRR 公式考虑一年以内的复利。 贷款时间越长，这个差距越小。

简单来说， ***房贷上没有利率陷阱，贷款利率即为实际利率，一般来说，贷款 5 年以上，不管贷多少年，还贷方式选什么，利率都是一样的。***

# 提前还款划不划算？

近些年，越来越多朋友开始考虑提前还贷。这背后的原因复杂多样，比如贷款利率下调速度赶不上存款利率、投资理财收益不佳、收入预期下降、生活压力大等。大家倾向于先把能还的房贷提前还了，减轻月供压力，缩短还款期限，早日实现无债一身轻。而且，单从财务的角度看，不少购房者也认为提前还贷可能更划算。

提前还贷是否划算的关键在于， ***假如不提前还贷而是拿这笔钱去投资，能不能获得比贷款利率更高的收益。*** 换言之，当投资回报无法超越贷款成本时，提前还款才划算。

需要注意的是，我们在比较投资收益率和贷款利率孰高孰低时，应该统一时间期限，在剩余贷款年限内对比，即 ***对比在剩余贷款年限内，你的投资收益能否跑赢贷款利率* 。** 如果你的房贷还需要十年还完，准备提前还贷的资金还可以投资十年，这时应该看的是 长期投资 的预期收益率能不能跑赢贷款利率；如果只剩下两三年的时间，应该对比中短期投资的预期收益率和贷款利率。

如何估算自己的投资收益率呢？

比较合理的方式是， ***参考自己过去实际拿到的投资业绩，而不是想象中的预期收益*** 。别忘了我们之前讲过的，记得用 [年化收益率](https://youzhiyouxing.cn/n/materials/1605) （年均复合增长率）来衡量历史投资收益。如果你在有知有行记 [投资账](https://youzhiyouxing.cn/n/tools/accountbook) 的话，就更好办了，可以直接看到自己过往的真实收益。当然，历史不代表未来，如果你能在此基础上，分清楚哪些是运气，哪些是自己的能力就更好了。

本期有理有据到这里结束了，看到这里，可能有朋友会问，不是有房贷计算器吗？为什么还要吭哧吭哧算一遍，没错，有理有据就是想教会你！你还想看哪些数据呢？请在评论区留言吧。我们下期见～

# 📒 作业时间

你有提前还贷的计划吗？请根据你的实际情况算一算提前还贷是否划算吧。

# 📖 延伸阅读

[E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账，更是情绪账](https://youzhiyouxing.cn/materials/1311)

[有钱了先还房贷还是拿来投资呢?](https://youzhiyouxing.cn/materials/1166)

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## Citation

> 「房贷的实际利率和银行讲的一样吗？」，港、栋、仝，有知有行，2024-03-21。
> http://youzhiyouxing.cn/materials/1640

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