大家好，欢迎来到知行小酒馆，这是一档由有知有行出品的播客栏目，我们关注投资，更关注怎样更好地生活。 今天这期节目，是小酒馆推出的全新系列「房产万事屋」的第一期节目。

之所以会推出这个系列，主要有两点原因：首先，在平日收到的听友来信中，我们发现，关于「房子该不该买卖」的询问数量相当多；更重要的一点是，正如这一期的嘉宾所说，现在大部分中国家庭，家庭资产 70% 以上大概率都是房产。在做财务规划时，我们理应匀出更多时间给它，而在现实中，绝大多数的个体和家庭都没有做这件事情；与此同时，在策划「公积金」相关的节目时，我们解锁了「房地产金融」这座富矿，里面的知识虽然复杂但并不高深，只要有一点耐心，慢慢学习与了解，我们普通人在房产上就能避开很多坑。

这个系列的第一期，我们从上海开始。我邀请到「远川研究所」的副总经理杨天楠。雨白是这么评价这一期的：这么好的干货，我们小酒馆的听友必须得听到！

天楠是非常资深的财经媒体人，他会从一个探路者、长期观察者、上海房市亲历者的视角，带大家了解，这个在商品房改革时期起就在房产上领全国风气之先的城市，有哪些的变化值得我们留心观察？有哪些反直觉的现象？买卖房屋又有哪些神奇的操作和实践呢？（这一个多小时的节目，每一处都很精彩。但特别需要给大家划一个重点：请你务必要听天楠独家快速卖房攻略！）

如果你打算买房，或者你家里有房，这期节目对你来说，真的不容错过，甚至，很有必要转发给你的父母、伴侣以及有需要的朋友。祝你收听愉快！

最后，如果你有长期投资的需求，非常欢迎你进一步了解「长钱账户」，这是「知行小酒馆」全员持有的基金投顾产品。💰

🍶 本期嘉宾

杨天楠：资深财经媒体人。现任「远川研究所」副总经理，曾在第一财经从事过包括广播主持、编辑记者、导演和内容运营等各类岗位。远川研究所是一家服务于大众的独立财经智库，旗下拥有以「饭统戴老板」为代表的财经媒体矩阵。

🗺️ 收听指南

引子

00:14 新系列「房产万事屋」登场

🏠 从现在起，做一个认真看房的人

03:06 房住不炒不等于不关注！房产占我们的家庭资产比重相当大，但我们对它的关注远远不够

06:05 一个反直觉的现实：从 1949 年到现在，上海的人均住房面积都是全国倒数

10:09 普通人该怎么观察房地产？关注结构（你买/想买的房子能不能涨），而非总量（整体房价能不能涨）

13:40 为什么说「房产置换」很有必要？且听天楠剖析这个黄浦江边的某楼盘的「低价陷阱」

19:01 一线城市房价有泡沫吗？从供需关系的视角理解

20:55 上海人民的神奇操作！聊聊「上海房屋买卖的积分政策」与「价格倒挂的豪宅」

23:52 选房的基础逻辑：一看大环境，查当地国土局的「城区规划」；二看产业，查当地发改委的「社会发展规划」；三要实地考察

28:30 上海人民买房操作已经到这个水平了吗？聊聊「无人机建模挑房」「技术流考察新楼盘」的趣事

30:21 「这个世界上愿意认真做事的人没那么多。在买房这件事上，我们多花点力气去研究、观察、讨论，总不会吃亏」

33:02 天楠分享买房过程中犯过的错：网红文旅盘，到底坑在哪儿？

37:00 看房总结！「房子不稀缺，只有核心位置、高品质的房子，它可能才是稀缺的」

🎯卖房不仅需要认真，还很需要策略

41:13 卖房，一定要理直气壮！天楠分享亲身经历

43:11 24小时成交！值得拿出小本本的卖房技巧：从最微小处入手，向买家和中介展现诚意（这里还有关于「如何报价」的分享也很值得听）

48:04 来到谈价格环节时，尊重人性是最好的策略，因此，你也许不必卖到最好的价格

51:56 如果想卖房，这两件事必须注意：让租客退租、留下家具（这里有一段很精彩的关于样板间的表述也很有意思）

54:04 即便不买卖房子，我们也应该保持观察，动态评估房子在当前市场的位置

62:35 买卖房子是一个漫长的过程，与家人沟通的重要性也许也被低估了，在一线城市打拼的朋友需要特别注意这一点

尾声

69:34 配置家庭资产，犹如与你最在意的人一起在忒修斯之船上航行

🍊 本期金句

1. 我们经常听到一句话叫「房住不炒」，但「房住不炒」不等于「房住，但是不关注」，我觉得。不是这样的。原因非常简单。对于中国每个中产以上家庭来说，房地产都占有了它的整个资产的 60%～70% 以上，这是一个非常大的比例了。（03:06）

   
   

   
   

2. 其实，这个世界上愿意认真做事的人没那么多。在买房这件事上，我们多花点力气去研究，去观察，去和别人去一起去聊，我觉得，是不会吃亏的。因为我见过太多人在做重大的投资决策、买房决策的时候，漫不经心地买到一套房，最后因为光照、漏水这样的问题，很不开心，以至于闹出家庭矛盾。（30:31）

   
   

   
   

3. 当我发现上海的新房供给越来越多，我手上的老房子在整个交易结构当中越来越不利的时候，我就应当果断地去置换。在这个过程中，我未必能卖到所谓的最高点，但是无所谓。如果你能卖掉老房子，就有有机会去买一个新房子而新房子的增长速度，其实比老房子要快很多，因为人总是希望能够改善生活，能够住更好的小区。我觉得，尊重人性是最重要的一个投资逻辑。（51:29）

   
   

   
   

4. 我经常开玩笑说：一个年轻人即便不想结婚，也应该参与相亲；即便不愿意跳槽，也应该去面试。同样地，一个中年人，或者一个已经结婚的人，他即便不买房，TA 也应该去看房。因为在这个过程当中，你和你自己所拥有的资产、职业、婚恋，都会相应地收到一些反馈，从而理解你的资产、事业、自己的状况，在别人眼中处于什么样的位置。

   我觉得，这个事比较重要，因为在现实中，人不可能不停地结婚、换工作、买房，但如果我们每隔半年或者一年，去关注一下：你所拥有的房子变得更好卖了，还是变得更难卖了？到底现在年轻人更希望想要什么房子？你心态就可以区别于，大多数可卖可不卖的人的心态了。只有长期的关注，你才能对房子主动地形成一种周期感。（*注：前文中，嘉宾提到，客观上来讲，房子是一个低频高价的产品，这就意味着你很难去持续地关注他）（54:48）

   
   

   
   

5. 如果房子在家庭的资产当中占比很低——比如，巴菲特这辈子没换过房，在奥马哈的小城里面没换过房，这套房在他的家庭资产当中是忽略不计的，他可以安心住在这边——但是，对于每个普通的上海中产来说，你这套房已经占了你资产 50～70%。 如果你不去关注，不去做好置换的打算，我觉得，这就欠妥当了。因为你不是巴菲特，你的房子，对你来说，还是很重要。你就算不换，也得关注一下它发生了哪些变化。你不关注，并不意味着你响应了「房住不炒」的号召，而是你其实忽略了一些你的责任。因为它毕竟是一个家庭的决策，是整个家庭的资产，而不是个人的。（72:45）

🔍 延伸信息

上海市城市总体规划（2017-2035）by 上海市规划和国土资源管理局

上海市「十四五」规划纲要 by 上海市发展和改革委员会

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嘉宾 杨天楠｜主持 雨白｜后期 wanying｜制作 有知有行

🎈 全文完，祝你快乐。

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