REITs 是什么？

一知羊

我想要代表所有听众朋友问的第一个问题是：REITs 它到底是什么？

陈鹏

REITs 实际上是四个英文单词的首写字母，直接翻译过来就是房地产投资信托基金（Real estate investment trust），就是把中小投资者、甚至比较大的投资者的钱汇集在一起，整体去投资房地产。它跟我们上一期讲的直接投资房地产不太一样。通过房地产信托投资基金，投资者可以买到一揽子的房地产或基础设施，比如住宅、办公楼、物流中心、数据中心、基础设施、高速公路、污水处理厂等等。也就是说，它是专门为投资者投资房地产和各种基础设施而设计的工具。

REITs 的运作模式与发展现况

一知羊

按照我的理解，REITs 就像是管理者拿着我们的钱去买地、买楼，再把租金返还给我们，是这样的模式吗？

陈鹏

是的，通过买一些房地产以及基础设施，它有两个目的，第一个就是把这块房产运行起来，以出租的方式收取租金，换取现金流。第二就是根据市场对这些房地产以及基础设施的估值，在定价波动的时候进行一些买卖，帮助投资人实现一些增值的服务。

一知羊

因为我也看了一些我们国内的 REITs 的产品介绍，上面写它至少会把 90% 的利润都分配给持有人，我就觉得看上去它确实是非常稳定的一个收入。

陈鹏

是的，它整体的商业模式以及经营都是相对简单的，不像其他的一些公司，有一些研发制造的成本、服务的成本，然后最后产品和服务如果卖不出去，它可能会亏损，但是对这个房地产来说，它的商业模式相对简单，现金流也相对单一，就是从他的租金来的，租金除了覆盖到一些管理成本、维修的成本等等之外，剩下的这些钱实际上就是通过房地产投资信托这个基金返还给投资人，如果你 90% 都返还了这个利润的话，你就会享受一些税收上的优惠。最后也会直接优惠给瑞斯的投资人，他是这么一个架构。

一知羊

REITs 在中国的时间并不长，是 2021 年才有的。美国是您之前工作和生活了这么多年的地方，我记得也是最先发明这个 REITs 这个工具的地方？

陈鹏

是的，它是从 1960 年在美国最先推出，目前从全球来看， 41 个国家都有 REITs。如果我们把全球的 REITs 的市场价值加总，大概有2万亿美元，也就是约 15 万亿人民币的体量。如果我们看 REITs 占全球股票的大小，大概占 5% - 10% 左右。包括我们经常讲的标普 500 的指数里面也有几家 REITs 在里面代表房地产。

图中显示了 REITs 在全球的分布，颜色深浅代表了 REITs 在该地区出现的时间。Picture from Nareit

一知羊

那我们中国可能现有的 REITs 一共都没多少，是吧？

陈鹏

对，从 2021 年第一批 9 个公募的 REITs 开始，经过近三年的发展以后，目前中国拥有的 REITs 大概在 30 只左右，整个市值接近人民币 1, 000 亿元。那它的底层资产也有不同种的类型，包括产业园区、高速公路、保障房、仓储物流、清洁能源、生态环保设施等等。中国虽然起步比较晚，但是目前已经开始有一些初步的发展了。

编注：下一期，陈博士会接着跟大家展开讲讲配置的建议。此处，陈博士只是随机举例，目的是为了让听众更好理解REITs的底层商业模式，感觉还是产业园的例子比较直观，跟大家更近一点点，仅此而已，不代表投资建议（划重点！！！）

一知羊

如果让您在中国现有的 REITs 中挑一支给我们做介绍的话，您觉得哪支比较合适？

陈鹏

比如说，今天我们看到有一个叫「XX苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金」。

一知羊

这个名字可真够长的。

陈鹏

哈哈哈，是的。通过这个名字大家就可以看出来它的结构，比如说东吴，它实际上是代表了这一支基础设施证券投资基金的管理方XX基金，XX基金是受证监会监管的公募基金公司，所以它有资质做 REITs 的管理工作。然后我们再看到后面几个字：苏州工业园区产业园，这是什么意思呢？就是说，这只 REITs 底层的标的是苏州工业园产业园，然后这只 REITs 把这个产业园证券化后，再通过公募基金的形式跟个人投资者以及机构投资者进行一个互动。

其实这支基金 90% 以上的投资人还是机构投资人，比如保险公司、银行等，目前只有大概 5% 是个人散户去购买。另外我们可以看到它是 2022 年开始运行的，现在整体的市值大概是 34 亿。公募 REITs 是有规定大概 80% 以上的投资标的要投在底下的基础设施以及房地产里面，另外一个规定就是它 90% 的红利以及资本利得要以分红的形式返回给投资人。所以我们简单看一下它的过去几年的报告就可以看到很清楚，它过去两年大概每年的分红率是 5% 到 6% 左右，相对比较稳定。当然这个最后要取决于它经营的好坏，这些底层资产的出租率、租金以及未来的升值空间。所以这是我们以这只 REITs 为例能够简单看到的 REITs 的模式。

一知羊

我还想可能补充一个点，中国的 REITs 现在还只能在场内交易，你要有股票账户才能买。而且我从一个小散户的角度来看市面上的这些 REITs 的话，我会觉得投资它还真挺难的，譬如如果我要考虑您举例的苏州产业园区的这只 REITs ，我也不知道它最近出租的情况怎么样，我还得去研究报告。然后又像您说的，它大部分是机构投资人在持有，那我可能还得关注这个机构投资者什么时候卖出。

陈鹏

是的，所以我说中国的 REITs 目前还是在比较初级的阶段，它的底层资产比较单一，一般一个基金只投一个标的。这样就造成了它虽然是叫公募基金，但是从个人投资者的投资角度，其实它更像是一个单一的房地产投资项目。所以说它的分散度并没有发达国家的 REITs 那么好，这一点大家一定要注意，就是说目前中国上市这些公募的 REITs ，它的属性比较像单只股票或者单只房地产项目。

投资 REITs 的好处与风险

一知羊

听完 REITs 在全球的发展情况，以及陈博士对它如何运转的介绍，我们还可以来了解一下，比起我们直接投资房地产或商铺等，购买 REITs 的好处有哪些。

陈鹏

REITs 实际上是我们把一个比较大的房地产或基础设施项目的投资标准化、证券化，然后在交易所里挂牌上市，提供信息，让它比较透明，这样能够方便更多的投资人参与到投资中来。比如你原本要造一个产业园区，可能要几十亿、上百亿的资金，那通过 REITs 的方式就可以聚集更多投资人。而很多没办法自己建/买一个产业园区的投资人，TA们也可以通过和所有投资人合在一起的方式来参与这类投资项目。

一知羊

所以它的第一个好处就是门槛低。

陈鹏

对，REITs 第一个好处就是通过标准化、证券化把投资房地产的门槛降低了，很多散户都可以参与，甚至你只有几百块钱、几千块钱都可以投入到房地产和基础设施的投资当中，所以这种方式对很多散户是很有好处的。第二点，通过监管上市，把一些信息披露后，它的流动性也会比较好，交易更加灵活，成本更低。

一知羊

那举一反三，上一期我们讲直接投资房地产时有提到，房地产这个类别和其它大类资产相关系数比较低，可以帮助我们做一个资产配置的平衡，同时也可能帮我们跑赢通胀，这也是投资 REITs 和直接投资房地产都能有的好处。

陈鹏

是的，至少目前我们期望如此。但是因为 REITs 目前只在中国成立了不到三年，它的历史还比较短，所以我们可能要更长的历史，等市场变得更大一点，流动性更好一点，参与的人更多一点，才能真正观察到在长期的中国市场上 REITs 跟股票、债券的短期、长期的波动之间的具体关系。但是从海外的一些市场以及从理论上来看，它确实是跟股票市场或者债券市场都不太一样，因为它的底层资产和生意模式不一样。

一知羊

原来是这样。那么听您介绍了 REITs 提供回报的方式，包括提到它的现金流这么充沛，会让我自然而然有一个疑问，就是它会有哪些风险呢？就我个人的经验来说，我只通过 QDI 基金买过一些国外的 REITs ，就会发现它的波动其实还挺大的。

陈鹏

是的，因为它是属于标准化上市的证券化投资工具，既然它上市就不可避免每天都会有人交易，每天都交易的话，就会反映出来短期的很多供需情绪等信息波动。所以当你投资 REITs 时，你就会观察到它短期波动率还是不小。虽然会比股票小一些，但是由于短期的交易受情绪、噪音以及各种各样信息的影响，它还是会有一些波动率的，这个波动率会在股票和债券之间，所以短期的波动是正常的。

但是我们投资 REITs 时，就像直接投资房地产一样，我们一定要看它的底层逻辑以及底层的商业模式和它所带来的风险。REITs 底层长期的商业模式的风险大概是三部分，第一部分就是现金流的风险。如果我把某个房地产或基础设施买下来了，我要把它租出去产生现金流。这个现金流虽然比一些股票或公司的利润更确定，但是它也有不确定性。比如说疫情期间，有很多购物商场的的现金流就出现了下滑，而且下滑得很严重。那这就是它现金流的风险，这个风险跟 REITs 投资的商业模式息息相关，因为它主要是靠租金和现金流来获取收益。

第二个就是贬值的风险，我们投的房地产它会增值、会贬值，大部分情况下，它在长时间来看会增值，但有时候也会贬值。给大家再举一个例子，很多公司现在越来越能接受大家在家工作（work from home），这就造成对办公楼需求的整体减少。比如说美国的数字，全美办公楼对比疫情前整个大概减少了25%，这个减少不但是现金流的减少，由于它是一个长期需求的减少，还跟这个商场不太一样，那这样就会造成整体办公楼的贬值，而且会下跌得很大。这两个风险就是跟房地产的商业模式息息相关的，一是现金流，它能不能租出去？租金能不能达到它的预期水平？第二个就是这个房地产的价值也会随着市场供需而变化。

我再讲个小一点的风险，管理风险，虽然 REITs 的管理相对简单，只是经营一个房地产，但是我们前几期也讲过，投资房地产跟其它投资标的不太一样，基本上都会有一些贷款。就是说我投资房地产，虽然我作为投资者买了这只 REITs ，给了管理者 100 块钱，但是 TA 一般会拿着 100 块钱再去借一些钱，然后再去买这个房地产。

那 TA 借多少钱？钱的利息是多少？到期是多少？这就相当于 TA 资本上面要有一些能力去操作这件事。如果这个管理者运作不好，利息太高，又赶上 TA 的现金流接不上，就有可能会有很多困难。包括我们刚才讲，疫情过后整体的办公楼租金下降很多，有很多的办公楼，如果它购买时贷款贷得比较多，利息又比较高的话，那我们可以观察到，在美国，有些办公楼的现金流已经没有办法付它的贷款利息了，这就造成了很多房地产的投资变成了违约，对整体投资会有非常大的负面影响。所以这就是经营上贷款率或者杠杆率没有管理好造成的风险。总结起来大概是这么 3 个风险。

一知羊

听陈博士这么讲，这个图景就更清晰了，就是大家投资 REITs 到底在投资什么，每天都在担心什么？原来其实还有这么多需要操心的地方。我们在开始也有跟大家介绍国内的公募 REITs，它时间还特别短，如果我们要去了解这一个类别的历史收益情况，可能还是得参考国外的数据。那陈博士您能跟大家介绍一下，REITs 它过去的收益怎么样吗？

陈鹏

可以的，如果我们看海外的市场，特别是美国的市场，它比较完整地收集了从 1972 年开始，在 50 多年的时间里 整个 REITs 的数据。从整体的 REITs 来看，它的收益率是介于股票和债券之间。

一知羊

好的，感谢陈博士的讲解。就像我们开头所说，今天这期节目主要是让大家对 REITs 变得更熟悉一点，下一期我们会更具体地去看它的长期收益，超额收益的来源以及买它的成本。并且陈博士还会为大家介绍，如果你想要配置 REITs 有哪些思路可以参考，我们下期再见。

✍🏼 本期重点

• 什么是REITs：房地产投资信托基金（Real estate investment trust），将房地产/基础设施项目标准化、证券化后，供机构投资者与个人投资者投资的工具。

• 它的好处是：门槛低，流动性高；风险可以分为三方面：现金流，贬值与管理风险。

• REITs 的波动与长期收益率都介于股票和债券之间。

🌟 常驻嘉宾

陈鹏博士：陈鹏博士在 90 年代初期赴美求学，取得了经济学博士学位。在金融行业工作的 25 年时间里，他担任过晨星（Morningstar）全球资产管理部的总裁，管理过上千亿美元的资产；他也曾是 Dimensional Fund Advisors（DFA） 的亚太区首席执行官。

🎺 创作团队

制作 有知有行

嘉宾 陈鹏博士

主持 一知羊

后期 柯霖

设计 港港 耳总

统筹 星星

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