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• A. ๑ 嘟嘟℡ 

  「🏠房价」 春节后至今，大部分一线城市房价，已经回落到历史新低。 不是发生了什么，而是期待它发生，但是没有发生。 以往，量在价先。然而现在，并没有。房子不难卖，但是卖不上高价。溢价率收窄，流动性扩大，预期降低。 极端的冷热不均：房价处在严重冷热不均，市场分化在2025年4月份几乎走到极端。5000 万以上房产门庭若市，500万以下房产门可罗雀，200 万房产可能靠欺诈售卖。 「✅楼市分化」 受土拍利好导致的新一代住宅，炒热了改善和置换需求，导致天资产抗跌，加上新房热销，买不到的人溢价。 开发商拿地保本定价 - 利润率3%。 土拍套利：因“地王”出现，把定价推高到新的溢价高度，显得周边的大户型二手房很便宜。 但土拍地王，并不代表市场很热，只是限价被放开了。 过去一手限价，优先买一手；现在市区土地价格全面放开，地王造成了超高单价的小区诞生，品质更好、得房率更高，且不愁卖，使得边上的二手房性价比看上去提高了。 控价挺量→控量挺价。 「✅新赛道“好房子”」 高得房率、低密度。市场越差，产品越卷。 传导链路：新房 → 二手房。 15~24年第三代、09~15年第二代，00~09年第一代，00年前老旧小区（老破小）。 第四代的出现，把场子弄热了，第三代局部的好产品被抬高溢价，更抗跌。 老破小 → 高租息赛道。 现在房地产，越来越像一个大宗的消费品。 对从未上车的刚需者而言，很难从资产配置的角度说服自己买房是有价值的。因为要么0，要么超过100%。 「✅买房悖论」 红皇后的游戏：只有拼命奔跑才能停留在原地。 买房的悖论：因求安定而买房的购房者们，必须每隔几年折腾一次，才能保障手中资产的竞争力和流动性。 如果买在产品力急速提升的关口之前，有可能买到一个有风险的房子。 定价逻辑：要好卖，就要有源源不断的“涨价预期”。 「✅买房」 1）好产品 市场回暖的那一刻，才是你可以放心的认为产品不会背刺你的时刻。 市场稳住 + 产品力大幅高于现在自住住宅，置换需求非常刚需且成立。 2）高租息 要买的房子，租息/租金回报率，远远高于自己租房，甚至理财，甚至月供（租息套利）。无法拒绝的高租金。 租息 = 年总租金 ÷ 最新的成交总价。 3）房子是一个城市的ETF 当你买入这套房子时，相当于拿家庭资产负债的60%以上买入这座城市的产业ETF，当产业出现急速扩张时，所持有的房子涨幅不会差。 老城区，受产业波动影响较小，只要人口持续流入，城市依然有经济活力，基本盘会非常稳。 买房，先判断驱动因素，是受产业的影响，还是人口迁入的影响。 4）北京 五环内的房子，新房和次新房的供给实在太少，特别是二三环以内； 北京的保租房和公租房的数量非常少，且在相对较偏位置，但上海基本每个区都有且供给持续增加。 疫情之后二房东市场崩盘了，只能整租，更加供不应求。 一类人买房是出于漂泊感，但不一定是真的需要通过拥有一套房子来实现。 「✅叙事变化」 变动中的核心叙事：从「穿拼多多、买大平层」到「买美债、租别墅」到「省吃俭用买黄金」 并不是觉悟了，而是通缩的大环境，使得预期发生变化。 原来能忍的，现在不想忍了。开始有一种逆城市化的倾向，寻找“明日故乡”。 原来都讲地段，现在都看产品。 开发商开发周期很短，购房者还贷周期很长。有时地王频出，可能整个周期已经走到极限。 世界上不同收入结构的人，在房地产上的杠杆率完全不同。越是年轻、收入相对比较少的人，在房地产上的仓位越重；越是超高净值的人，在房地产上的净值占比越低，加杠杆的空间反而会越大。 收缩状态下的房地产繁荣：做外贸，因出口收缩，在老家关掉一个厂，在上海可以买好几套房。 「✅不稀缺」 1）土地不稀缺 只有住宅的指标才稀缺。 豪宅周期是一个下行防御的标的。即在流动性不足的收缩性防御。一旦周期复租高，风险偏好回归，流动性最高的资产会受到资金的流入，马上切换回来。 现象：各地政府土拍都在供豪宅。 周转周期很快，豪宅的周期可能上行两三年就结束。豪宅现在处于强势放量的阶段，如果回到主流的刚需行业，又会把豪宅的周期拉下来。 2）房子不稀缺 刚需恢复到之前的上行趋势非常难。因为房子不太会折旧完。就像现在看到黄金在涨，但是存量的黄金不会消失。 对于刚需来说，中国已经不缺房子了，中国缺的是好房子。 对人口持续净流出的城市而言，刚需房很难有接盘者。 3）主线 主线周期还会有，但是叙事会切换。 如果你在房子投资上能够盈利，一定是提前发现了某种叙事。 数字游民、退休养老群体的选房逻辑，绝对和之前的地段论、产业论很不一样。 「✅幸福」 苏格拉底：原来这个世界上有那么多我不需要的东西，这本身就是一种自由。 「有房 = 人生赢家 = 幸福」的时代已过。如果目前还决定买房，想清楚自己做好花30年时间为它买单了吗？人一辈子非得被一个钢筋混凝土绑住吗？ 当大家对房价上涨不再抱有期望，开始思考空间和理想生活的关系，从自己的居住环境再反思到自己的生活状态。 现在老的叙事还在破灭，新的叙事还没形成，充分的开放。一旦趋势开始进入右侧，走出来了，充分的尊重，去交易。 中国真正意义上的社群文化，可能在未来2到3年当中会实现。集群化，买房业主的用户画像越来越接近。产业和新房的定价，会使得有共同偏好、产业背景的人开始聚集在一起。 「✅买房人的玩法总结」 1）产品套利 买好产品，而且产品好的时候，价格还不贵。因为得房率大幅提高，价格就贵20%。 2）租息套利 所在城市租金太低，在高租息城市买房出租补贴。 3）法拍套利 有点像做市商，比如7折进8折出。 给市场注入流动性，获取流动性溢价、流动性补偿。 因为法拍非常冷，纯粹的买方定价的市场。 4）土拍套利 因为不限价导致的地王，跟二手房的gap，催生了这一类房子的上涨。 5）观望 观望等趋势复苏，在右侧建仓。 「✅卖房」 如果确保要卖，或者置换，现在未必是最佳的时间。 最佳的卖房机会：刚好有一个房地产的刺激政策出现，在政策出现的当晚，挂出。 不建议裸卖。 趋势传达到市场舆论是有1~2个月滞后的，市场感受到跌速，并流传出舆论上的恐慌感或者悲观情绪逐渐蔓延，反过来倒逼政策出现。 变盘期：5~6月，既伴随着社会舆论悲观，又伴随着极大力度刺激的市场。而且大家在持续不断的卖房子，可能是左侧的第一个买点。 中国人可以拥有首饰金是80年代，中国人开始拥有商品房是1980年，所体会到的周期往往很难准确的刻画出资产价格的可能走势，只能从常识判断。即有相当一部分的房子将永久性的不再稀缺。 「✅卖房决策清单（可对照评估）」 如果你持有的房子在Top20的城市当中，又是所在板块当中比较好的，你不应该为此担忧。因为在大的波动中，如果你不好，其他人只会比你更差。 1）资产配置 你把风险放在哪？ 如果放在房地产，得确保你的资产有落流动性。 2）板块 你所持有的资产在你的板块当中的位置。本身是否在加速衰老。 3）产业 你所在板块本身在不在一个产业的趋势当中。 4）租息 租息有没有吸引力。因为市场在降息过程中，会不断的给高股息的资产投票。 5）产品力 查看自己的产品力，离所在城市最新一代住宅的物理距离。

  2025年5月10日

  16
• 博宁伍德

  内容已经开始严重下滑了，像是为了做而做。几个房子都未见得买过的所谓行业专家，在这品头论足，不接地气，也没有说服力。 再重申下，建议将小酒馆改为半月一期或不定期，有好内容再做，没有可以不做。

  2025年5月13日

  6
• 同路人_wFofiP

  嘉宾有的观点和论据是不是在天上待久了

  2025年5月10日

  5
• 同路人_im9GMM

  这期是所有房事系列里最不赞的，Nick的数据有严重问题，身在乌鲁木齐卖了几年房的听众很诧异谁给他的数据。道听途说还是要慎重。这种租金在乌市恐怕涉嫌利益输送吧。

  2025年5月11日

  5
• Ms Zhou

  我在乌鲁木齐，我花一万二一平，买的130平的房子。我们本小区的租金，没有嘉宾说的那么高啊。现在租金不贵啊

  2025年5月10日

  4
• 同路人_qgikkk

  主观觉得本期内容说的很多东西都是针对买卖房产的专业人士，而正在打工的我还在考虑首付能凑多少钱，月供能不能还的上

  2025年5月13日

  4
• 多弗

  此时此刻，窗外成片绿树随风恣意舒展。耳边鸟儿歌唱，欢快动人。推开窗，早晨的阳光打在脸上，暖意融融。没有房贷、没有负债、没有杠杆，我已满足。😊🌞🌲

  2025年5月10日

  3
• reptiles

  我在乌鲁木齐，数据可能需要矫正！

  2025年5月10日

  2
• 博宁伍德

  已操作。房住不炒，需要就买，就这么简单，再涨跌与我无关。

  2025年5月12日

  2
• 长湖

  40岁就不再工作了，有点羡慕 又有些焦虑

  2025年5月11日

  2