知行小酒馆
欢迎来到知行小酒馆，这是一档由有知有行出品的播客节目。我们关注投资，更关注怎样更好地生活。我是雨白。
今天，我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第 3.5 期！聪明如你，肯定猜到了我们要探讨的话题，那就是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整。
为什么说这是第 3.5 期呢？原因是，为了更好地探讨这个话题，我们录了两期节目！
几乎是在前后脚，两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇说，想来聊聊最近的房地产市场。第一位，是播客起朱楼宴宾客的主理人大卫翁；第二位，是播客《面基》的主理人老钱。而且更妙的是，虽然他俩都想来聊聊房产，但是他们的思考角度可以说是天差地别，一个是从宏观角度切入，立足全局，看未来房地产市场有可能的几种走向，以及不同走向，我们该如何应对；那另一个是从个体角度出发，我们普通人置身事内，面对房产市场的千变万化，该怎么自处。
这两种思考框架都非常精彩，在我看来，对小酒馆的听众们来说都是很宝贵的。所以，当时我就决定，无论如何，我也要把这两个人拉在一起打一架，不是，好好聊一聊，专门为我们小酒馆的听众们，呈现他们完整的思考框架（听懂掌声👏）。
在你现在收听的这一期里，我们主要是从和我们生活相对有些距离的宏观角度切入，自上而下地回顾了过去房地产市场的一些重大变化，以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向。而在这之前，我和一知羊拉着老钱，从普通老百姓、个体房产投资者该怎么看待房产的角度，也录制了一期节目。
这一次，我们整了一个新玩法：
在本期节目上线后的 72 小时内，如果评论数超过了 300 条，或者苹果播客五星评论增加 20 条，我们就会解锁房产万事屋的第 3 期。
让我们一起，从不同视角、不同逻辑框架来分析同一系列的房产政策，看看会得出哪些共识和不同的思考。希望这两场讨论，会对你的房产投资有所启发，对你的家庭资产配置有所帮助✨
大卫翁：小酒馆的好朋友，公众号「起朱楼宴宾客」& 同名播客主理人
老钱：小酒馆的好朋友，公众号「老钱日日谈」的主理人 & 播客「面基」主理人。
03:48 不同年龄层对房子的思考
06:22现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端
06:59 本轮救的是房地产还是救房价？这个思考角度对我们普通购房者意味着什么？
11:05 金融与房地产：银根连着地根
16:52 来自上一轮房地产牛市的（痛苦的）记忆
18:51 关于中国劳动力成本，大卫翁带来的海外视角观察
21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术
23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同？
27:45 老钱（90 后）和大卫翁（85 后）介入地产周期的时间和经历不同，导致了想法上的巨大差异
32:46 我们预测房地产的三种走向：① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景，以及三种情况发生的概率有多大？
36:59 最近观察到的一些现象：挂牌量增多，抛压很大，成交边际趋弱
39:38 本轮购房动力不足背后，大家的顾虑是什么？
43:39 希望本轮房地产能稳住，也希望房价上涨别透支
47:08 越南房地产市场越来越像中国了？
49:26 日本的作业没法抄，中国房地产市场遇到的困难没有先例
51:08 如果未来房地产市场要硬着陆，那保交楼这件事能得到解决吗？
57:35 针对三种不同的未来预期，我们买房者分别应该采取什么样的行动？
58:53 老钱的重点观察对象：刚需房的共识是否会在这一轮破灭
61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决：刚需房、保障房还是租房？
66:35 什么时候应该尽快上车？在最悲观的未来预期发生的时候
68:12 给买房者的实用建议：月还款额不超过税前工资的 30%；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期
72:42 卖房者看这里：针对三种不同的未来预期，卖房者又该采取什么样的行动？
74:50 总算打起来了！超一线限购是否会放开，大卫翁和老钱打了个赌！你支持哪一边？
81:07 二三线和更低线城市，这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方？
83:21 无论一线城市还是三线城市，一定要重视房产所在的物业服务水平
84:15 三线及以下购房观点参考：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子
85:32 总结 & 彩蛋🎉
69:59 「过去这么多年，我一直在强调买房自测表格的重要性，其实是想请大家算明白，不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%～6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」
如果你只是有个模糊的买房念头，这份表格能帮忙落地——有没有资格买？谁来买？目前能买多少钱的房子？月供压力大不？生活状态的改变源自现金流变动，而买房就是个长期影响现金流的决策。
如果一个决定要让你负债 10 年以上，最好做决定之前就把影响计算清楚，而不是之后。
17:32 「其实，从 2018 年就开始稳杠杆了，或者是去杠杆。然后，到 2020 年大家说卓有成效，放假又开始小涨了一批。但是，到 2020 年的第三季度，居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说，接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门，那居民部门能扛的也就是房子。」
27:02 「那如果回顾一下过去，还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%，然后稳了，从 2020 年一直稳到了今年。那接下来，可能还要由居民部门去加杠杆。那这个杠杆水平，我们可以横向比日本、美国，看看还有多少加的空间。」
37:42 「房价上涨本身是一个量价关系。
如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节，它是这样的：成交量先起来，这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候，你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价，越涨买房人越慌，他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价，或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻，这个过程把大家的房子的价格给拉起来了，因为房价和股价一样，它都是边际成交去定价的。
这是我们看到的那一轮上涨，那也就是说，如果量不起来，价是不太可能起来的。从 2020 年至今，我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例，学区房涨得是很好的。然后，以上海和深圳为例，改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」
🏠 房产万事屋：
E76 对话远川杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识
E91 对话羊迪:知无不言！那个从一线到二线的房产人，想告诉你的一切
🎧 两位嘉宾做客本台的节目一览：
「起朱楼宴宾客」的大卫翁：
E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账，更是情绪账
E69 魔幻的 2022 年过去了，2023 年的市场会好吗?
「面基」的老钱：
E16 跟「老钱日日谈」聊聊人生中的资产配置:把曲线拉长，保持身体健康
E96 给忙碌者的医保实操课:你 80% 的困惑，我们都解答了!
📖 节目里提到的书籍：估值原理
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嘉宾 老钱、大卫翁
主持 雨白
后期 甜食
制作有知有行
本文所载内容仅供参考，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎，投资者应独立作出判断。详见《免责声明》。如转载引用，请遵守《转载声明》。
A. ๑ 嘟嘟℡
国家这波救的是房地产，不是房价。在此背景下可能出现的场景： 1）乐观，房地产软着陆、房价保持平稳，20%概率； 2）悲观，房价出现大幅上涨，问题后移，20%概率； 3）基准，房地产行业出现一定程度的风险，对中国经济造成压力，个人把握好未来上杠杆的幅度。房价不会大幅上涨。 “硬着陆”：机构直接破产、经济出现GDP衰退； “软着陆”：相对平稳，付出一些局部代价。 「买房」 悲观场景下，快速上车；其他场景下，慢慢挑选，不要急于上车。 建议：月还款额不超过税前工资的 30%，再考虑上车；算清自己的现金流能否扛过 5～8 年的周期，给自己留余量。 三线及以下：① 买房取决于是否有使用需求；② 尽量一步到位；③ 挑选有稀缺性有亮点的房子。使用价值拉满，金融价值放低预期。 「卖房」 悲观预期下，hold住等这轮涨完再卖；其他场景下，快速下车。 「要知道结论从哪里得出」 从宏观角度，自上而下看，房地产本身是中国的一个经济命脉，关心出台的政策是为什么？对个人有什么影响？最后得出结论是什么？ 「救房地产」 房地产行业占GDP比重17%，加上上下游产业链占GDP超25%。本轮政策是全国范围内的自上而下，而不是局部地区。为了救房地产，避免出现涨价去库存的情况。 「银行」 （1）中国金融资产结构中，房地产有大量的中长期贷款。2017年中国有40%社融投向房地产，且现在还未到期； （2）大量房产作为抵押物，换取新的贷款。以间接融资为核心金融命脉，一旦房地产贷款受损，影响其他方面贷款/风险事件的发生，勾连了全国经济运营。 「居民部分宏观杠杆率」 房子是吉芬商品，上一轮涨价去库存。 从2018年开始稳杠杆/去杠杆；2020年卓有成效，小涨一波；2020年Q3居民部门杠杆率一直稳到2023年Q2。 在居民部门宏观杠杆率达到超62%、城市化率超60%的背景下，还会涨吗？ 「劳动力成本」 中国劳动力成本上升接近国际水平，背后是住房成本、日常开销成本上涨。 中国要做产业转型升级，摆脱劳动力红利；但直到今天，成本优势依然很重要，而房价很大程度上威胁了我国经济竞争力的红线。 「宽松周期」 「上轮2015年」 背景：1）政策刺激（认贷不认房、还清贷款算首套）；2）16~17年调控后，涨价开始向二三线城市扩散，二三线政策“棚改货币化”；3）叠加15年股票牛市&双创浪潮。 「本轮2017年至今」 背景：从17年“房住不炒”→现在“认房不认贷”，鼓励置换。 购房动力不足：本轮购房主力85后~90后（够上政策意义上的上车资格）、逐批退休的60后（支援孩子）。刚需的人，对未来收入预期降低，资金不足、不愿贷太多资金。 已出台政策：1）在启动二手房交易/活跃房市上相对克制；2）在救房地产企业上动作非常多。 后续采取：保交楼、大量启动保障房、房地产企业相对国有化。 保交楼：一二线城市：国企接盘；三四线城市：凭主观意愿去接，除非变成任务。存在的问题：欠债、账务不清、房屋质量等。 「投资理财收益下降」 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端 「支撑上涨」 07年股市牛市：微观上是资金不断流入→涨了→不断开户→推起热量牛市。宏观上是中国在1998~2005年积累了很多（居民/企业）财富，需要通过资本市场体现出来。 2016~2019房地产：在2016年之前居民财富快速积累上涨，到一个时间点体现在中国人最看重的资产上（房地产）。 2017~2022年房住不炒框架下，2019~2021年流行趋势“居民存款搬家”，居民存款借公募基金流入股市。不要相信A股，相信周期。 《估值原理》周路华：真正决定大家是玩篮球赛、棒球赛、足球赛的是社会环境，经济参与者的共识。资产估值只是人们共识的表现，社会环境决定了我们在玩哪个游戏。 「房地产市场」 中国特殊的土地所有制以及房子产生的方式。 越南：与中国土地所有制类似，城镇化率40%，GDP增速6%~7%，人均可支配收入每月2000，房贷利率10%存款利率6.5%。胡志明市房产均价6000~10000美元之间，购房意愿充足，杠杆率2成首付。——7、8年前的中国。 日本：日本的泡沫是商业地产泡沫，是由企业持有为主的泡沫，与中国不同。 「限购」 大卫翁：一线城市在某个时间点会放开，同时配套工程来平衡，如：房地产税、政策、保障房。一二线城市概念模糊化，近十年“一定要在一线城市生活”的共识被打破。 老钱：一线城市本身就是虹吸大量资源的，一旦放开会虹吸更多二三线城市的抛压，往一线城市挤。
忆江南_n0P8QP
每期必听，就是没发言，连我11岁的儿子和他爸旁听时都会根据声音的不同问一句：这是孟岩还是雨白，还是一只羊，仝仝？我儿子的财商启蒙来自有知有行，他说将来要努力挣钱，好好存钱做投资，（现在花零花钱就很理智，也很克制，只买自己特别想买的）争取50岁以前财务自由。
小树仔
先评再听。什么时候能出文字版就好了，能高效吸收信息
柏歌
我自己名下有房子，12年毕业在父母的帮助下在厦门岛内购买了房子。我是房价红利的受益者，但是我看到大学同学晚几年买房就要承受比我高2-3倍的巨额房价，我就觉得非常不公平，现在的年轻人面对的房价就更可怕了。我觉得这非常不公平，凭什么先来者占着红利，要让年轻人承受高到发指的生活成本？我个人希望时代的红利烂在红利受益者自己手里。
星卡
最近上海放开认房不认贷之后也在思考现阶段买房的问题 1. 未来一线房产大概率平均只能跑赢通胀(置换终点的房产可能会跑赢其他房子) 2. 如果房贷利率还是在4%的位置的话，房贷对现金流的吞噬太严重了，要么要保证长期每月有足够的现金流，要么得额外留出一笔现金应对房贷支出 3. 上海目前租售比在1-2%之间 综上，如果刚需（小孩读书那种）+有稳定现金流的，可以买，任何带投资属性的买房都要仔细掂量掂量了。另外目前这个时间点，股市未来3-5年的回报率大概率高于房产
康堤的冬天
房价那么高的原因之一难道不是土地成本么？
柏歌
把买房的钱拿来租房，可以住使用体验提升1-2档的房子还绰绰有余
同路人_80kPqu
二线城市搬砖的过来打卡！年近50，经历了那么多致富的机会，却啥啥没抓住，觉得自己就是个loser。每天还在按部就班的搬砖，积累本金，希望跟着长钱账户一起成长，让退休生活，稍微不那么难堪！给知行小酒馆点赞，在我每天三个小时的上下班途中，觉得时间变得有意义了！
捌佰赫兹
杨天楠应该也来录这期
柏歌
我不认为东亚人必须有房子这点是不可改变的。如果未来房子使用属性和投资属性真的分割开，那谁还会接盘租售比这么低的资产...我相信会有很大一部分人宁愿接受租房搬房的不确定性，也不要身背房贷买个50-100pe的资产...
