知行小酒馆

E106 房子,买还是不买,卖还是不卖,这都是问题|房产万事屋 3.5

  • 2023年9月22日
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欢迎来到知行小酒馆,这是一档由有知有行出品的播客节目。我们关注投资,更关注怎样更好地生活。我是雨白。

今天,我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第 3.5 期!聪明如你,肯定猜到了我们要探讨的话题,那就是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整。

为什么说这是第 3.5 期呢?原因是,为了更好地探讨这个话题,我们录了两期节目!

几乎是在前后脚,两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇说,想来聊聊最近的房地产市场。第一位,是播客起朱楼宴宾客的主理人大卫翁;第二位,是播客《面基》的主理人老钱。而且更妙的是,虽然他俩都想来聊聊房产,但是他们的思考角度可以说是天差地别,一个是从宏观角度切入,立足全局,看未来房地产市场有可能的几种走向,以及不同走向,我们该如何应对;那另一个是从个体角度出发,我们普通人置身事内,面对房产市场的千变万化,该怎么自处。

这两种思考框架都非常精彩,在我看来,对小酒馆的听众们来说都是很宝贵的。所以,当时我就决定,无论如何,我也要把这两个人拉在一起打一架,不是,好好聊一聊,专门为我们小酒馆的听众们,呈现他们完整的思考框架(听懂掌声👏)。

在你现在收听的这一期里,我们主要是从和我们生活相对有些距离的宏观角度切入,自上而下地回顾了过去房地产市场的一些重大变化,以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向。而在这之前,我和一知羊拉着老钱,从普通老百姓、个体房产投资者该怎么看待房产的角度,也录制了一期节目。

这一次,我们整了一个新玩法:

在本期节目上线后的 72 小时内,如果评论数超过了 300 条,或者苹果播客五星评论增加 20 条,我们就会解锁房产万事屋的第 3 期。

让我们一起,从不同视角、不同逻辑框架来分析同一系列的房产政策,看看会得出哪些共识和不同的思考。希望这两场讨论,会对你的房产投资有所启发,对你的家庭资产配置有所帮助✨

🍶 本期嘉宾

大卫翁:小酒馆的好朋友,公众号「起朱楼宴宾客」& 同名播客主理人

老钱:小酒馆的好朋友,公众号「老钱日日谈」的主理人 & 播客「面基」主理人。

🪂 收听降落点

03:48 不同年龄层对房子的思考

06:22现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端

06:59 本轮救的是房地产还是救房价?这个思考角度对我们普通购房者意味着什么?

11:05 金融与房地产:银根连着地根

16:52 来自上一轮房地产牛市的(痛苦的)记忆

18:51 关于中国劳动力成本,大卫翁带来的海外视角观察

21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术

23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同?

27:45 老钱(90 后)和大卫翁(85 后)介入地产周期的时间和经历不同,导致了想法上的巨大差异

32:46 我们预测房地产的三种走向:① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景,以及三种情况发生的概率有多大?

36:59 最近观察到的一些现象:挂牌量增多,抛压很大,成交边际趋弱

39:38 本轮购房动力不足背后,大家的顾虑是什么?

43:39 希望本轮房地产能稳住,也希望房价上涨别透支

47:08 越南房地产市场越来越像中国了?

49:26 日本的作业没法抄,中国房地产市场遇到的困难没有先例

51:08 如果未来房地产市场要硬着陆,那保交楼这件事能得到解决吗?

57:35 针对三种不同的未来预期,我们买房者分别应该采取什么样的行动?

58:53 老钱的重点观察对象:刚需房的共识是否会在这一轮破灭

61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决:刚需房、保障房还是租房?

66:35 什么时候应该尽快上车?在最悲观的未来预期发生的时候

68:12 给买房者的实用建议:月还款额不超过税前工资的 30%;算清自己的现金流能否扛过 5~8 年的周期

72:42 卖房者看这里:针对三种不同的未来预期,卖房者又该采取什么样的行动?

74:50 总算打起来了!超一线限购是否会放开,大卫翁和老钱打了个赌!你支持哪一边?

81:07 二三线和更低线城市,这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方?

83:21 无论一线城市还是三线城市,一定要重视房产所在的物业服务水平

84:15 三线及以下购房观点参考:① 买房取决于是否有使用需求;② 尽量一步到位;③ 挑选有稀缺性有亮点的房子

85:32 总结 & 彩蛋🎉

📁 参考资料

买房自测表格

69:59 「过去这么多年,我一直在强调买房自测表格的重要性,其实是想请大家算明白,不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%~6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」

如果你只是有个模糊的买房念头,这份表格能帮忙落地——有没有资格买?谁来买?目前能买多少钱的房子?月供压力大不?生活状态的改变源自现金流变动,而买房就是个长期影响现金流的决策。

如果一个决定要让你负债 10 年以上,最好做决定之前就把影响计算清楚,而不是之后。

值得一看的宏观杠杆率

17:32 「其实,从 2018 年就开始稳杠杆了,或者是去杠杆。然后,到 2020 年大家说卓有成效,放假又开始小涨了一批。但是,到 2020 年的第三季度,居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说,接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门,那居民部门能扛的也就是房子。」

27:02 「那如果回顾一下过去,还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%,然后稳了,从 2020 年一直稳到了今年。那接下来,可能还要由居民部门去加杠杆。那这个杠杆水平,我们可以横向比日本、美国,看看还有多少加的空间。」

北京上海成交套数及换手率

37:42房价上涨本身是一个量价关系。

如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节,它是这样的:成交量先起来,这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候,你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价,越涨买房人越慌,他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价,或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻,这个过程把大家的房子的价格给拉起来了,因为房价和股价一样,它都是边际成交去定价的。

这是我们看到的那一轮上涨,那也就是说,如果量不起来,价是不太可能起来的。从 2020 年至今,我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例,学区房涨得是很好的。然后,以上海和深圳为例,改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」

🔍 延伸信息

🏠 房产万事屋:

E76 对话远川杨天楠:我真希望!我在买房前知道这些房地产常识

E91 对话羊迪:知无不言!那个从一线到二线的房产人,想告诉你的一切

🎧 两位嘉宾做客本台的节目一览:

「起朱楼宴宾客」的大卫翁:

E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账,更是情绪账

E69 魔幻的 2022 年过去了,2023 年的市场会好吗?

E86 听完这一期,读不读《投资第 1 课》都没关系

「面基」的老钱:

E16 跟「老钱日日谈」聊聊人生中的资产配置:把曲线拉长,保持身体健康

E62 当父母老了,我们还在异地漂着

E83 我们对公积金的态度:应用尽用,能取就取

E96 给忙碌者的医保实操课:你 80% 的困惑,我们都解答了!

📖 节目里提到的书籍:估值原理

🌐 知行小酒馆的公告牌

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房产万事屋必备常识二线城市购房

基金经理访谈姜诚

🍻 我们是谁?「知行小酒馆」是有知有行出品的一档分享投资与生活的播客节目,每周五晚八点更新。我们关注投资理财,更关注怎样更好地生活。在我们看来,投资成功,是我们变成一个更好的人之后,自然的结果。

有知有行成立于 2020 年,目前在陪伴投资者用正确的方式学习投资,下场实操。凭借在投资领域的良好口碑,有知有行在初创阶段已与一大批忠实用户同行。未来我们希望成为一家财富管理公司,不仅帮助投资者学习投资,也能让大家在有知有行安心交易,踏实赚钱。 欢迎在各大应用商店搜索「有知有行」下载我们的 App

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嘉宾 老钱、大卫翁

主持 雨白

后期 甜食

制作有知有行

🎈 全文完,祝你快乐。

想法

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  • A. ๑ 嘟嘟℡ 

    国家这波救的是房地产,不是房价。在此背景下可能出现的场景: 1)乐观,房地产软着陆、房价保持平稳,20%概率; 2)悲观,房价出现大幅上涨,问题后移,20%概率; 3)基准,房地产行业出现一定程度的风险,对中国经济造成压力,个人把握好未来上杠杆的幅度。房价不会大幅上涨。 “硬着陆”:机构直接破产、经济出现GDP衰退; “软着陆”:相对平稳,付出一些局部代价。 「买房」 悲观场景下,快速上车;其他场景下,慢慢挑选,不要急于上车。 建议:月还款额不超过税前工资的 30%,再考虑上车;算清自己的现金流能否扛过 5~8 年的周期,给自己留余量。 三线及以下:① 买房取决于是否有使用需求;② 尽量一步到位;③ 挑选有稀缺性有亮点的房子。使用价值拉满,金融价值放低预期。 「卖房」 悲观预期下,hold住等这轮涨完再卖;其他场景下,快速下车。 「要知道结论从哪里得出」 从宏观角度,自上而下看,房地产本身是中国的一个经济命脉,关心出台的政策是为什么?对个人有什么影响?最后得出结论是什么? 「救房地产」 房地产行业占GDP比重17%,加上上下游产业链占GDP超25%。本轮政策是全国范围内的自上而下,而不是局部地区。为了救房地产,避免出现涨价去库存的情况。 「银行」 (1)中国金融资产结构中,房地产有大量的中长期贷款。2017年中国有40%社融投向房地产,且现在还未到期; (2)大量房产作为抵押物,换取新的贷款。以间接融资为核心金融命脉,一旦房地产贷款受损,影响其他方面贷款/风险事件的发生,勾连了全国经济运营。 「居民部分宏观杠杆率」 房子是吉芬商品,上一轮涨价去库存。 从2018年开始稳杠杆/去杠杆;2020年卓有成效,小涨一波;2020年Q3居民部门杠杆率一直稳到2023年Q2。 在居民部门宏观杠杆率达到超62%、城市化率超60%的背景下,还会涨吗? 「劳动力成本」 中国劳动力成本上升接近国际水平,背后是住房成本、日常开销成本上涨。 中国要做产业转型升级,摆脱劳动力红利;但直到今天,成本优势依然很重要,而房价很大程度上威胁了我国经济竞争力的红线。 「宽松周期」 「上轮2015年」 背景:1)政策刺激(认贷不认房、还清贷款算首套);2)16~17年调控后,涨价开始向二三线城市扩散,二三线政策“棚改货币化”;3)叠加15年股票牛市&双创浪潮。 「本轮2017年至今」 背景:从17年“房住不炒”→现在“认房不认贷”,鼓励置换。 购房动力不足:本轮购房主力85后~90后(够上政策意义上的上车资格)、逐批退休的60后(支援孩子)。刚需的人,对未来收入预期降低,资金不足、不愿贷太多资金。 已出台政策:1)在启动二手房交易/活跃房市上相对克制;2)在救房地产企业上动作非常多。 后续采取:保交楼、大量启动保障房、房地产企业相对国有化。 保交楼:一二线城市:国企接盘;三四线城市:凭主观意愿去接,除非变成任务。存在的问题:欠债、账务不清、房屋质量等。 「投资理财收益下降」 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端 「支撑上涨」 07年股市牛市:微观上是资金不断流入→涨了→不断开户→推起热量牛市。宏观上是中国在1998~2005年积累了很多(居民/企业)财富,需要通过资本市场体现出来。 2016~2019房地产:在2016年之前居民财富快速积累上涨,到一个时间点体现在中国人最看重的资产上(房地产)。 2017~2022年房住不炒框架下,2019~2021年流行趋势“居民存款搬家”,居民存款借公募基金流入股市。不要相信A股,相信周期。 《估值原理》周路华:真正决定大家是玩篮球赛、棒球赛、足球赛的是社会环境,经济参与者的共识。资产估值只是人们共识的表现,社会环境决定了我们在玩哪个游戏。 「房地产市场」 中国特殊的土地所有制以及房子产生的方式。 越南:与中国土地所有制类似,城镇化率40%,GDP增速6%~7%,人均可支配收入每月2000,房贷利率10%存款利率6.5%。胡志明市房产均价6000~10000美元之间,购房意愿充足,杠杆率2成首付。——7、8年前的中国。 日本:日本的泡沫是商业地产泡沫,是由企业持有为主的泡沫,与中国不同。 「限购」 大卫翁:一线城市在某个时间点会放开,同时配套工程来平衡,如:房地产税、政策、保障房。一二线城市概念模糊化,近十年“一定要在一线城市生活”的共识被打破。 老钱:一线城市本身就是虹吸大量资源的,一旦放开会虹吸更多二三线城市的抛压,往一线城市挤。

    2023年9月23日
    57
  • 忆江南_n0P8QP

    每期必听,就是没发言,连我11岁的儿子和他爸旁听时都会根据声音的不同问一句:这是孟岩还是雨白,还是一只羊,仝仝?我儿子的财商启蒙来自有知有行,他说将来要努力挣钱,好好存钱做投资,(现在花零花钱就很理智,也很克制,只买自己特别想买的)争取50岁以前财务自由。

    2023年9月22日
    27
  • 小树仔

    先评再听。什么时候能出文字版就好了,能高效吸收信息

    2023年9月22日
    15
  • 柏歌

    我自己名下有房子,12年毕业在父母的帮助下在厦门岛内购买了房子。我是房价红利的受益者,但是我看到大学同学晚几年买房就要承受比我高2-3倍的巨额房价,我就觉得非常不公平,现在的年轻人面对的房价就更可怕了。我觉得这非常不公平,凭什么先来者占着红利,要让年轻人承受高到发指的生活成本?我个人希望时代的红利烂在红利受益者自己手里。

    2023年9月23日
    13
  • 星卡

    最近上海放开认房不认贷之后也在思考现阶段买房的问题 1. 未来一线房产大概率平均只能跑赢通胀(置换终点的房产可能会跑赢其他房子) 2. 如果房贷利率还是在4%的位置的话,房贷对现金流的吞噬太严重了,要么要保证长期每月有足够的现金流,要么得额外留出一笔现金应对房贷支出 3. 上海目前租售比在1-2%之间 综上,如果刚需(小孩读书那种)+有稳定现金流的,可以买,任何带投资属性的买房都要仔细掂量掂量了。另外目前这个时间点,股市未来3-5年的回报率大概率高于房产

    2023年9月23日
    9
  • 同路人_80kPqu

    二线城市搬砖的过来打卡!年近50,经历了那么多致富的机会,却啥啥没抓住,觉得自己就是个loser。每天还在按部就班的搬砖,积累本金,希望跟着长钱账户一起成长,让退休生活,稍微不那么难堪!给知行小酒馆点赞,在我每天三个小时的上下班途中,觉得时间变得有意义了!

    2023年9月23日
    8
  • 康堤的冬天

    房价那么高的原因之一难道不是土地成本么?

    2023年9月22日
    7
  • 柏歌

    把买房的钱拿来租房,可以住使用体验提升1-2档的房子还绰绰有余

    2023年9月23日
    7
  • 捌佰赫兹

    杨天楠应该也来录这期

    2023年9月22日
    6
  • 柏歌

    我不认为东亚人必须有房子这点是不可改变的。如果未来房子使用属性和投资属性真的分割开,那谁还会接盘租售比这么低的资产...我相信会有很大一部分人宁愿接受租房搬房的不确定性,也不要身背房贷买个50-100pe的资产...

    2023年9月23日
    5
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