REITs 的贝塔收益表现如何？

一知羊

我们在前面认识 REITs 的这个过程当中，已经潜移默化的把它的 ABC 都有所提及，接下来为了方便大家吸收这些知识，还是用我们的经典结构再给大家串一串，那首先我们来看看它的贝塔收益。

陈鹏

REITs 是在交易所上市的以房地产为证券化的工具，所以它的贝塔收益会从整体房地产的经营模式中反映出来。房地产的现金流相对于公司的现金流要稳定得多，因为它是在收租，这是第一点。第二点， REITs 在管理上必须把 90% 的利润拿来给投资者分红，既然它的现金流和利润比较稳定，它又要把 90% 都要返回给投资人，那么投资人拿到手的现金也会很稳定，对吧？这个逻辑是一环扣一环的。第三点，它的底层资产也相对稳定，虽然会有一些波动，但它毕竟是土地、房地产，波动率要比公司小一些。因此，基于它整体的商业模式、现金流和价值的波动等，这些就决定了 REITs 的 Beta 会比股票的 Beta 稍微小一点，但同时又比债券多一点。因为债券的现金流以及稳定性都是相对固定的，但是房地产根据市场的情况，租金和房子的价值会上上下下。

所以说 REITs 的 Beta 在股票和债券之间。在美国过去 50 年，它平均的派息率（也就是分红给投资人带来的收益率）大概是 7% 左右，还是比较高的，然后再加上 2% - 3% 的资本利得，这就代表了 REITs 整个收益的情况。

如何拿到 REITs 的超额收益？

一知羊

那关于超额收益（Alpha）这个部分其实我也挺好奇，像 REITs 的管理人，TA们主要依靠什么去寻找 Alpha？

陈鹏

主要就是要挑到好的房地产。

一知羊

毒辣的眼光。

陈鹏

对，那什么样的房地产是好的呢？大概是两点，第一，现金流稳定且高；第二，价格合理或者价格比较低。这个跟投资债券、股票很类似，就是说我未来的现金流大概是多少？有多稳定，相对而言我的成本有多少？我来去做一个判断。那房地产的生意模式决定了它的 Alpha 比债券稍微波高一点，但是也没有那么高，因为收房租有很大的稳定性，尤其是在商业房地产、办公楼、基础设施，常常一签就是三五年，有的甚至是 10 年、 15 年的租约，所以相对预测性也会比较好，比股票要好。因为 REITs 的底层模式、经营模式相对简单，底层的资产、现金流、资本结构都很透明，这就决定了它的 Alpha 空间比较有限。就是说它经营当中的不确定性比债券多一点，但是没有股票那么大，所以它超额收益的空间也会比股票稍微小一点。

一知羊

所以对于 REITs 的管理人来说，主要还是要去不断的寻找信息，找到现金流高且稳定的资产，以这样的方式来寻找到 Alpha。

投资 REITs 的成本

一知羊

很明显，比起直接去买房或投资商铺，REITs 的成本会更低一些。但是具体来说，我们在投资 REITs 的时候需要支付多少成本？

陈鹏

它有几层不同的管理费。最底层就是有直接管理房地产的机构，在证券化的过程中会有证券化的管理人以及最后基金的管理人。但是对个人投资来讲，即使我们把这几层的费用综合起来，也会比大家直接去买卖房地产的价格低很多。那我们具体来看，可能投资者最关心的就是交易的成本是多少，基本上目前我们在市场上看到的大概 30 多只 REITs 中， 80% 的费率都是在 0.25 到 0.75 这个区间，有的可能高一些，有的稍微低一点，这个跟整体 REITs 的规模以及它最后的投资标的也有关系，但是整体上来讲还算合理。

一知羊

陈博士，之前我们交流的时候您也提到，虽然 REITs 整体相对于直接投资房地产而言流动性会更好，但是在中国的语境下，因为现在公募基金只有这么些只，您提到说它其实也有一个隐形的成本，就是流动性成本。

陈鹏

是的，因为我们还是在房地产投资信托基金的发展初期，支数不多，体量也不是很大，交易量就会偏少，那就会有一些流动性的问题。可能会造成买的时候买不到，你就要增加价格，增加价格就会损失你的收益，这就是成本高了；那你卖不出去的时候，你就要降价，那也造成你的收益减少了。

普通散户想要投资 REITs，该注意什么？该配置多少？

一知羊

那如果我非常感兴趣，想去投资一只 REITs ，我要怎么去分辨它靠不靠谱？我需要观察或者收集哪些信息和数据呢？

陈鹏

虽然说 REITs 标准化、证券化以后更便于个人投资者，但还是会有一些门槛，今天我只能跟大家简单的讲讲。如果大家想投 REITs，一定要观察它的现金流如何，是不是可预测；第二就是观察它的增值空间有多大，以及它是不是有进行一些分散投资？目前在国内的 REITs 大部分只投单一的项目。未来我希望会看到，就是说在一只 REITs 里投资了多个项目，在一只 REITs 里面帮你做了分散。这样的话个人投资人买一个就好了，不需要再去买多个。

这种 REITs 在海外已经有了，类似指数型的房地产信托投资基金，比如说一共有 100 只房地产信托投资基金上市了，那覆盖不同地理位置、不同的城市、不同的行业，那每个都按它的市值来去做配置，这样的话我买这一支就等于是我整个分散到了 100 支，而且把各个方面都覆盖掉，目前在中国还没有这种。

一知羊

好的，就是如果我们普通人没有太多时间去研究，就没有必要为了配置 REITs 而配置 REITs。如果以后我们能买到一个对普通人来说更友好的类似于 REITs指数基金的时候，就可以考虑配置了。那到那个时候，我要怎么评估自己需要配置多少呢？它在我所有的资产配置该占多少个比例？

陈鹏

这个问题大概是这样考虑，REITs 和直接投资房地产它们都是一个资产大类，现金流都很类似。那在这个大类里面整体来看，从它的风险收益来源和股票债券相关性这些分析，我可以给大家做一个简单的归纳，当然这不能代表我给每个投资人的建议，但只是做一个简单的归纳的话，一般我们在房地产上整体的投入最好不要超过40%，这个投入是包括了自住房地产的价值。因为你超过 40% 就等于说，房地产在你整个投资组合里面的占比已经超出了房地产在整个经济运行当中的作用。如果我大部分的钱都放在一个相对没有那么重要的生产要素里面，那我在其它地方就等于低配了，这样的话就不是特别合理。

第二个，如果我有自住的房地产，且整个房地产占我整个投资比例不到30%，这种情况下我可能会建议大家选择一些适合的 REITs，那最好是选择几只，也不要只选择一只，来进行长期的投资，获取房地产带来的收益以及进一步的分散风险，那这个配置也要尽量把它控制在 5% 以下。

第三，如果是对通货膨胀的风险比较敏感的投资人，比如说如果我现在没有自住的房地产，每个月要付租金，那当通胀来了，我付的租金就要变多了。这种情况下大家可以稍微多配置一些 REITs，可以有针对性的买几支，大概配置 5% 到10%。整体上这是我对大家 REITs 配置上的一些建议，供参考。

一知羊

好的，就是说最好自住的房地产占比不要超过30%，在此基础上还想做一些 REITs 的配置，它的占比也不能超过10%。

陈鹏

是的，尤其在目前中国的这个情况下，REITs 它还是很小的，你看它只有 1, 000 多亿的市值，那整个中国的股票市场大概超过了 100 万亿，对吧？差距是 1, 000 倍的。所以说不适合做比较大的配置，5% 到 10% 我觉得都已经是相对高配了。

那我们讲了中国的 REITs 目前属于初期阶段，如果大家特别想去配置房地产，还有一个方式可以去考虑，就是通过 QDI 去配置一些海外的 REITs。海外 REITs 因为经过了多年的发展，体量也比较大，甚至有一些指数型的 REITs。，通过配置一个指数型，我就可以甚至把全球的 REITs 都给覆盖掉了，而且成本会很低。那如果我这边中国有自有住房，而且占了一定比例，我还想再投资一些房地产，也可以考虑通过这种方式投资一些海外的房地产，这样再做进一步的分散风险，而且也参与了海外房地产的收益和风险带来的好处。

一知羊

好的，谢谢陈博士，这真的是很精彩也收获非常多的一期。

重点总结 · 陈博士版

陈鹏

最后总结一下我们需要记住的几个大点。

第一，房地产这一大类长期的收益和风险一般来讲会是在股票和债券之间，这跟它的资本结构以及它的波动性所带来的风险以及它的现金流稳定性等是息息相关的。第二，它底层投资标的的经营方式以及现金流所带来的这些东西跟公司不太一样，这也决定了它在市场上的表现也不会和股票完全一样。因此房地产投资对股票和债券的投资有一定的分散作用。

那它的 Alpha 部分我们也讲了，主要就是通过去找现金流好的公司，用比较低的价钱把它买下来，这样就会有超额收益。但是相对于股票，REITs 的模式比较简单，现金流以及资产的透明度、可预测性、可估计性都比股票要高很多。因此这里面留给投资人以及管理人的 Alpha 空间会比股票要小很多，所以如果你希望找到一些 Alpha，可能在一些股票基金上面更容易找到。

那成本上它其实和股票、债券型基金类似，特别是比较类似于债券型基金。它整体的这个成本我觉得是合理的，这是第三点。它的成本对绝大部分散户来讲比直接去投资房地产要相对低的，流动性也会好，而且会分散到更多的项目里面。

最后我们讲配置，这个我们要从房地产占您整个财富的比例去考虑。如果我已经把很多的钱放在自住房里，或者放在其它的一些房地产的投资里，那么再去配置 REITs 能带来的收益就没那么大。所以这里建议如果大家已经有超过 40% 的财富在房地产里面，就不要再去配置 REITs。

那如果房地产占我整个财富的比例比较小，或者是我现在还在租房，对通货膨胀比较敏感，这时候可以适当的配置一些 REITs 来增强投资组合的抗压力。那最后我就讲到了中国的 REITs 还是初期阶段，市场也比较小，可选择的种类底层标的也比较少。如果大家觉得非常有兴趣想要投 REITs，也可以考虑通过 QDI 的一些产品去投资一些海外的 REITs，甚至一些海外的指数型 REITs。

一知羊

非常感谢陈博士对 REITs板块的总结。今天这一期结束之后，我们的大类资产板块已经给大家做了一个完整的介绍。从下一期开始，我们会进入连续三期风格还蛮不一样的节目。具体讲什么呢？这里先卖个关子，等下一期陈博士再跟大家讲讲他设计的初衷。

陈鹏

好的，谢谢小羊，我也很高兴这几期跟大家讲到了一些跟股票、债券不太一样的资产，希望大家喜欢，谢谢。

🪨 投资ABC · 大类资产系列

在 投资ABC 至今的节目中，我们已经对投资中不同的大类资产做出了适合投资新手们的基础介绍，点击下方可以跳转收听并查看相关文稿。

1. 股票

2. 债券：短期国债、中长期国债、信用债

3. 黄金

4. 大宗商品

5. 房地产：直接投资、间接投资（含本期）

🌟 常驻嘉宾

陈鹏博士：陈鹏博士在 90 年代初期赴美求学，取得了经济学博士学位。在金融行业工作的 25 年时间里，他担任过晨星（Morningstar）全球资产管理部的总裁，管理过上千亿美元的资产；他也曾是 Dimensional Fund Advisors（DFA） 的亚太区首席执行官。

🎺 创作团队

制作 有知有行

嘉宾 陈鹏博士

主持 一知羊

后期 柯霖

设计 港港 耳总

统筹 星星