知行小酒馆
欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好地生活。我是雨白。又到了大家喜闻乐见的房产万事屋系列！
今天，我们这个系列的创始嘉宾，杨天楠，返场了！距离我们上次聊房子，只过了八个月。但是，在这八个月时间内，上海的房地产市场发生了翻天覆地的变化，而上海这样一个最具有代表性的房地产市场，它发生的变化，往往是很具有参考性的。所以，这一次，天楠老师还叫上了他的朋友，清风老师一起做客，给我们补充不同视角的信息。
这一期节目，时长比较长，信息量有点大，但请相信我，它对得起你的时间。
而且，本期节目也可以说是意义非凡，因为在我们录制的前一天，天楠老师刚刚认筹了他的新房。所以，我们从他长达两年的打新之旅为起点，聊了聊上海买一套新房究竟有魔幻，以及，在过去这一年，上海房地产市场沧海桑田般的变化；你还会听到一手的「云锦东方事件」观察，看到其中令人瞠目结舌的上海购房者的众生相。同样，还有一些实在的为普通购房者的参考建议。
不管你现在手里有没有房，房地产市场都与各行各业有着千丝万缕的联系，值得你仔细了解一下。如果你觉得这一期很实用，请你一定要分享给你的亲友；如果你觉得这一期对你来说都是常识，那更应该转发给他们了，因为这说明你对房地产市场的认知已经远远高于身边大多数人，他们需要你的信息补充。更多的有效信息，就能帮助他们在市场获得更多的优势。
杨天楠：资深财经媒体人。播客「听懂涨声」的主理人。曾任「远川研究所」副总经理，曾在第一财经从事过包括广播主持、编辑记者、导演和内容运营等各类岗位。远川研究所是一家服务于大众的独立财经智库，旗下拥有以「饭统戴老板」为代表的财经媒体矩阵。
清风：房产自媒体人。公众号「清风说新房」主理人。
引子
00:00 开头报喜：天楠生了！啊不，是他的播客终于上线了！
02:00 进入正片：两年的打新之旅终于划下了句点！从天楠和清风的经历中，一窥上海楼市规则之稀奇
为什么买新房这么困难？科普时间！
09:01 那就要从独特的积分制度开始说起了......
10:43「新房价格倒挂」的现象是怎么产生的？
10:56 上海各区之间的「鄙视链」最先是怎么产生的？现在又演化成了什么样？原因何在？
16:38 真实的打新摇号，可不是摸乒乓球！一有公证处坐镇，二有不成文的「不去现场运气更好」的「传说」，更多的现象还是直接听吧
19:19「一个人到 40 岁以后还不信命的话，其实证明他的确缺少慧根」——天楠分享家庭房产决策、执行的流程
23:26「人人都有踏空的恐惧」——清风分享让他被迫走上打新之路的换房经历，房市火热时，顶级楼盘翠湖都成「捡漏盘」
25:59 回过头来总结：为什么高价新房如此受追捧？天楠作为亲历者，分享冲上热搜的「云锦东方事件」的现场到底是什么样
关于上海楼市遇冷这件事......
33:30「云锦东方事件」之后，上海楼市开了一轮过山车式的变化，又是为什么？
35:00 现在，谁在买二手房？你习以为常的事，对于你的家人也许正是「信息差」
40:14 插播：在楼市认知方面，如何与父母统一战线？天楠又来示范教学了！
43:33 如何理解楼市的「冷暖」？冷下来之后，对于购房者、卖房者有什么影响？
52:16 关于二手房和新房之间的差别，天楠是怎么考虑和取舍的？
56:37 其实，所谓的「倒挂」能够带来的差价，很难经得起考验......击破这个共识的可能是一次法拍，也可能是长期的保障住房政策
60:17 楼市也有周期，那我们目前在周期的哪一阶段？清风分享一些眼见耳闻的细节
62:20 大湾区二三线城市房价跌幅令人咂舌......以「深圳旧改」为例，天楠浅析其中因果
给大家的行动指南！
66:20 房子不好卖的时候，你要先判断：这是个周期问题还是个趋势问题？
72:22 持有两套以上的房产，是拼命卖难卖到卖不出去的，还是把好卖的先卖了回笼资金？
75:13 天下武功，唯多看不破：没有一个东西可以替代多看房！
78:00「开发商有没有诚意」也很重要！分享买房时两个极其好用的判断指标：1）外立面；2）车位比
82:32 楠师买完新房的第一件事 —— 不是庆祝，是进维权群 😲 论上海购房者究竟有多卷！
85:20 上海购房者太卷的本质原因，在于上海房价实在是太贵了......
89:50 开发商的心态变化：慢慢意识到消费者在觉醒，自己不能再随意造房子了
96:20 买卖房产牢记八个字：买时重质，卖时重势
100:57 太难了！作为子女，我们该如何劝说爸妈优化家庭房产配置？
104:41 天楠分享亲身经历：身边人买卖房产最大的阻力，都不是理性，而是家人
107:44 买房常见误区：纯投资，不自住。一个你不愿意自己去住的房，要想想凭什么别人就愿意住？
111:27「偏好会不断地漂移，只有品质可以穿越周期」
关于「虹口的日租界」这个提法，是老百姓约定俗成的说法，严格意义上，这个是公共租界的外拓，日本获得授权巡捕维护虹口治安，所以，实际上虹口是当时的日本方面在管理。
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房产万事屋：必备常识、二线城市购房、认房不认贷（上）&（下）
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嘉宾 杨天楠 清风
主持 雨白
后期 wanying
制作有知有行
本文所载内容仅供参考，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎，投资者应独立作出判断。详见《免责声明》。如转载引用，请遵守《转载声明》。
A. ๑ 嘟嘟℡
「新房」 价格倒挂：2020年大放水开始，全国各地房价上涨，新房被控制定价、二手房在市场上充分定价交易，形成了倒挂空间（套利空间）。 积分制度：基础分+社保分。 打新：随机选择一台电脑软件运行测试程序，公证处公正。 打新代价：赌开发商能完整交付；买的过程中市场没有特别大的波动和不确定性；担惊受怕+心理压力。 「上海房价周期」 2016年跳涨、2017~2019年下跌、2020~2021跳涨，可能三个月把三年的涨幅做完，一波一波的，剩下时间缓跌或处于相对平稳。 上海高端房地产（2000W）二手房成交量占全国接近50%。分散在各个小区价格是断点是非标的，不是连续性交易，而股票是连续性交易反映的是共识。 「打破信息差」 先去见，潜移默化影响，日常生活中插入这方面信息。 用在投资上也一样，平时说一下现在银行定期存款之类的消息，不要一下子说股票，他们也不接受；慢慢让他们意识到银行净值化并认可，定期等底层资产也会有债券的投资，尤其是在有类似新闻报道的时候，显得自己懂一些，让家人信任你。 「上海楼市冷暖」 上海新房以批次轮，每个批次会有一定比例的新盘触发积分；市场越冷静触发积分的新盘比例越低，现在能触发积分的盘是10%+。 变化：当二手房降价→倒挂价差没有了→新房遇冷。同时新房供应量增加，互相影响循环螺旋下降。 「倒挂」 房价本身涨跌无法预测，可能因为法拍、长期保障房政策，让倒挂空间迅速缩窄。 供需关系打破，涨跌预期不再存在，过程是一个慢变量，但是一个确定性趋势。 对持有品质不好的房地产的人来说，应当非常当心。 「深圳旧改」 一个城市集中旧改（拆迁），前半截所有人获得了货币化安置，市场中房子少钱多，房价炒上来了；后半截时花已完钱，房子盖好供给增加，但需求在两年前已经消耗了。 深圳旧改把房子盖出容积率10%~12%。一旦有抛盘压力，供大于求，销售意愿最坚决、降价最狠的人是楼盘的定价者。 房地产市场，既是周期又在分化，同时还有轮动、折旧，显得整个市场更加混沌。 「上海很多产业和居住区有明显行业特征」 古北：港台、日本人、韩国人的流入流出决定了房价； 新江湾：做钢贸的人多，钢价波动也会影响房价； 大虹桥：跟民营地产相关； 星河湾：做债券的多； 连阳：做二级市场/股票的多； 所在行业和产业出现波动，对应区域房价波动的概率比较高。 「卖房」 房子不好卖，是周期问题还是趋势问题？比如处于地产交易鄙视链底端且周围看不到拆迁的预期，立刻出售，这是趋势问题；连阳是周期问题，跟随金融周期波动； 先卖不好卖的，让自己的筹码越来越好，好的筹码未来流动性更好。 「买房」 「多看」上海二手房对于刚需来说挑选空间很大，但一定要多看，现在时间站在你这侧。 「买房判断指标」 1）外立面：判断档次、建造年份； 2）车位比：1:2、1:2.5，可以省两笔钱，车位比高一般都人车分流，对老人和小孩比较安全。 3）其他：户型设计、梯户比、人车分离等设计理念。 自住为主，把品质靠后的房子淘汰掉，换成目前顺位品质靠前的房子。 「开发商」 对于开发商，上海至少卖得动，能回款。 对于消费者，开发商会慢慢意识到不能再随意乱造房子，明后年的房子平均质量会更好。 「买时重质，卖时重势」 买的时候观察它的基本面，比别人好在哪？在市场结构中处于什么位置，品质、区位、交通规划、未来该地区产业和它的联动关系。 卖的时候，挑一个全市场有beta的时候，从次新滑向老破大的瞬间，找一个牛市把它交易出售掉。 重点推得一定是佣金最高的房子。信息要多元，买方、卖方、没有立场的第三方。 「爸妈优化家庭房产配置」 如果你有好的信息源，同步给家人，让整个家庭资产不受到较大的损失。 带他们多看，多分享别人家老人受骗的经历，不说你的故事、不说他们的故事、不要指责他们、多讲别人的故事。 「房地产市场」 1）整个市场分化继续持续，真正好的房子未来持续发挥价值、比较差的房子可能存在流动性危机。「偏好会不断地漂移，只有品质可以穿越周期」 2）短期内看，明年整个市场房子品质会有所提升，开发商开始重视、买房的难度也进一步降低更加谨慎对待。 买房常见误区：纯投资，不自住。一个你不愿意自己去住的房，凭什么别人就愿意住？一个好的房子一定是越多人想要，才会越值钱。
半仓闯大A
听过这期，最大的感受是：投资的道理是相通的。
reptiles
刚好在上海游玩！感受一下魔都的生活！8岁的儿子说：这里是有钱人的天堂！
Focus on
建议周五的更新稍微早一点，可否提前到6:00，让大家通勤听和学习，因为现在中青年人群专门花一个多小时听有些奢侈，当然不知道有知有行中青年群体的客户画像是否准确。
YONGCHUN
说话速度好快，怀疑自己开了倍速，检查一下并没有
熊有饭
老婆同事也是刚刚搞定了一套上海浦东川沙的二手房，听说和上家磨到了半夜，600万砍到了500万。
苟出一片天
有知有行的节目越来越丰富了，干脆再把职业规划也一起做了吧，毕竟绝大多数人搞钱都得看工作！
繁星不灭
期待聊一聊深圳+学区
小手背身后
期待深圳楼市
悠无
租房阶段换不同的房型不同的小区，确实可以感知更多平时不会注意的地方。 比如透光性差，白天要开灯有多影响心情，但是窗户过多，噪音又会变大。 卫生间的位置（前一个房子开门就正对卫生间），阳台大小，楼层高低导致蚊虫多少。 还有邻路楼栋如果车流大和车流少，噪音的不同（最近两个房子都是十字路口的十三层 但是现在这个车流就很多，还多是半挂，渣土，噪音就大了很多）
