知行小酒馆
欢迎来到知行小酒馆。这是一档由有知有行出品的播客栏目，我们关注投资，更关注怎样更好地生活。
转眼间，距离上一次发布「房产万事屋」系列的节目，已经过去了 105 天的时间。既然得到这么多朋友热情的关注，我们编辑部自然不敢懈怠，在那之后，我们一直在寻觅合适的嘉宾，来聊「在二线城市买房」这个大家都特别关心的话题。
很巧合的是，雨白前段时间参加活动时，就遇上了一位完全符合我们期待的嘉宾——羊迪。他表达好、干货多，持有的房产还都在二线城市。并且，他现在正好也居住在南宁，一个在二线城市中非常受大家青睐的城市。
于是，我们把羊迪请来了小酒馆，和大家分享他多年积累下来的房产洞察，他在二线城市买房、居住过程中收获的一手观察。希望这一期，能让像我们一样在一线漂着的、在二线打拼的朋友，掌握足够的信息，放下心中的焦虑，从而做出适合自己的选择。
祝你收听愉快。
*本期节目仅为观点分享，不作为投资建议或对未来市场的预判，敬请诸位听友独立思考、审慎参考
https://youzhiyouxing.cn/materials/1465
*官网详情页所载信息最为全面，尤其推荐苹果播客用户访问。
羊迪：独立房产咨询师，房地产话题资深作者，前房产营销一线从业者，著有《从房客到房东》。在小红书、知乎都叫「羊迪」。
第 1 部分：羊迪这些年所经历的房市
01:24 见证了同龄人年入百万的疯狂后，羊迪决定辞职回家躺平
04:40 花无百日红，地产热埋下的「雷」引爆后，甚至波及到了没买房的人
06:29 从羊迪购买第一套房的经历，看买房的两个现象：「城市的轮动」「北京周边穷邻居，上海周边富亲戚」
10:55 为什么羊迪坚定支持年轻人买房？为什么他认为一辈子租房行不通？
第 2 部分：二线房市的温度
18:49 回二线之后，羊迪买卖房子的认知一次又一次地被挑战！买公寓也能取得学位？小产权房也可以交易？新旧倒挂的区域不适合投资？（风险提示：这些奇葩操作要当心，请大家细心验证）
28:24 在二线城市买房，你最需要避开这两个坑：期房延期交付的坑、规划不能完全落地的坑
33:42 听友真实提问 1：如果我们暂时买不起一线城市的房子，能不能以上车为目的买一套二线城市的房子？
40:08 究竟什么样的城市是二线城市？二线城市这些年的涨跌几何？现在入手意味着什么？
50:43 听友真实提问 2：既然二线房市不景气，现在手上有现金的话，能买一套吗？
第 3 部分：羊迪的房产通用法则
52:35 如果想在这个时候卖房，请一定要先调整好心态再行动
66:45 如果实在负担不起二线的房子，能在三四线城市买房吗？
71:39 坦白局：房产咨询师能帮客户赚到钱吗？
74:24 又学到了！婚前买房原来还有这样的讲究
77:45 最后猜猜看，哪个东北二线城市的房价还在涨？
80:13 「从今天起，衷心祝福我们的每一个邻居越来越有钱吧！」
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房产万事屋：
必备常识｜E76 对话远川杨天楠：我真希望！我在买房前知道这些房地产常识
我们与养老的距离：
老年防骗｜E58 父母养老自习室：养老诈骗花样多，子女咋办听我说
特别加更｜E65 我到底要不要开个人养老金账户？听完这期就懂了
我们的五险一金：
知行读书会：
《金钱心理学》《持续买入》《更富有、更睿智、更快乐》《与巴菲特共进午餐时，我顿悟到的 5 个真理》《财富自由之路》《投资第 1 课》
财务自由之路：
E31 专访也谈钱：财务自由不会改变一个人，只会让他更像自己
也谈钱：该如何制定个人财务自由计划？（文字版）
也谈钱：怎样做年度预算，才能执行到底？（文字版）
也谈钱：金钱的价值究竟是什么？（文字版）
基金经理访谈：
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嘉宾 羊迪
主持 雨白 一知羊
后期 wanying
制作有知有行
本文所载内容仅供参考，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎，投资者应独立作出判断。详见《免责声明》。如转载引用，请遵守《转载声明》。
曾晓冬-艺仓美术馆
我个人是坚决看好中国 A股市场蓬勃发展还有至少 20 年的，长钱账户自然也是坚定支持，只是当下的确是在一个特别困难的时候，还是要广积粮，打好自己的家庭财产健康根基。 我想每个人爱自己的祖国是毋庸置疑的，我们爱祖国，就是因为生于斯长于斯，我们的父母，爱人，子女，家人，朋友都在这片热土，我们怎么会不爱自己的祖国。 同时我们也不能陷入愿望思维，因为上述原因，地球上绝大多数人都天然热爱祖国，但并不是每个国家都自然向好，需要我们每个人的努力。 作为一个普通的中国人，在做好自己的事情，照顾好自己的家庭之外，我想在当下推动中国更好走向现代文明国家，我们可以做的主要有两件事情，一是争取与呼吁政府给于民营经济更多的自由，解绑繁多的行政限制与行政垄断，二是争取与呼吁政府给于普通老百姓更多的福利，让我们的福利制度逐步变成贫富差距的缩小工具，而不是相反。 这就是我朴素而真切的中国梦之一……
财富滚雪球
太年轻了，这位嘉宾太年轻了，他可能最大的盲区在于经历的社会变化还不够多。他的一切观点只是基于现在和历史得出的，而非基于未来中国社会可能的演变来配置自己的资产。
一知羊
想了想，之前在思考房子相关的话题时，确实很容易忘记，一个显而易见的事实：虽然房地产市场有那么多的变化，但更多是不变的东西。比如，在任何时候，好的居住体验都是被需要的，但这不会反映在纸面价格上，而是渗透在日常的分分秒秒里。 所以，这也是为什么如羊迪老师说，在当下以及未来，需要从自住的角度出发，看自己是否愿意为此支付相应的价格。 另外，又想起 Morgan Housel 了，Morgan 是财经作家，但买房子一定要全款，在我最初看来匪夷所思，可是他那么做显然不是因为他不知道贷款的优势，而是这么做适合他。 就，买房也好，资产配置也好，并没有标准答案，正如权益投资没有最优解一样，只有适不适合。 小酒馆能做且正在做的是，找到尽可能多的嘉宾，从不同的视角看这个世界，总有一种适合对正在收听的你。希望咱们都能以开放的心态，看待不一样的选择哦！
小L
主播认为三四线没泡沫，我跟他的观点相反，贵的地方不一定有泡沫，便宜的地方可能反而有泡沫。参考欧美的百年历史，大城市慢慢涨，小城市价值慢慢递减
拂晓☀
惊喜+1，看过羊迪和全嘻嘻的买房视频
sunultra
作为一个主流房企十多年从业者，听了十分钟就感觉有问题，嘉宾局限且主观，略显浅薄，像位茧房里的智者
何妨吟啸
如果把房产看成是消费品和强迫储蓄的手段，嘉宾提到的尽量买房，买不了一线买二线，买不了大的买小的，买不了普通的买公寓买小产权或许是可行的建议。 但对于有知有行的这些有一定投资经验的用户来说，这些建议既缺乏依据和数据说明房产的长期投资价值，也缺乏基本的风险提示，不客气的说是毫无说服力和参考价值。 当下大多数城市的房地产作为投资品来说，可以粗略看成一个80倍PE，长期5%增长的资产： 1. 80倍PE 扣除各种费用后净租金每年1-1.5% 2. 利润长期成长率5%左右 不城市和不同区域差异很大，但所谓核心成熟地段大多数城市平均的租金增长和区域名义GDP基本相等，长期平均5%左右 3. 在不久的将来（预计3-5年内）会有0.5%左右的房地产税，可能进一步压低净租金 这样的资产，要么花10来年消化估值，要么赌有疯狂的接盘者以更高的估值买走，对于有经验的投资者来说，绝对有更好的选择。让一二线城市刚工作几年有点积蓄的年轻人，借一笔数百万巨款，节衣缩食辛苦30年才能还清的钱来接盘这样的资产，太过残忍了。 年轻人固然应当积极储蓄和投资，但当下的房产金额之大，是绝大多数人一辈子最大的一笔投资，绝不应该被简单的看成一个所谓的刚需自用的消费品。房地产也有大周期，估值买的便宜是投资最接近真理的原则，等一二线城市核心成熟的地段估值下降到全球平均水平，比如50倍左右PE时再买是最理智的做法。当然，难点在于可能要等待10数年，而且长期缺乏心理安全感，承受来自亲友的社会压力。
coolifang
提示一下，由于房产存在地区差异，周期的进程也不一。选择地产相关的博主尽量要有一两个长期追踪本地市场的，观点相互比较印证。特别是考虑如果长期向上的时代已经结束（闭眼买都赚），未来走结构性牛市的可能
熊有饭
如果不去海南和云南，南宁似乎也是一个宜居的南方“大城市”。作为“绿城”至少绿化和空气都很不错。
熊有饭
最近房子下跌了，我们在2021年底置换的小区也跌了，看中介朋友圈的信息，有的户型沉不住气的上家直接降价几十万。当我及时的把这些消息传递给老婆，并且安慰她没有关系时，顿时帮助自己提升了不少家庭地位。
